从1998年国家结束福利分房政策起，房地产行业应运而生，并迅速成为推进全国经济发展的支柱行业。然而从1998年起，房地产过快过热的发展进程也造成了房地产市场的紊乱，市场调控政策的出台也日益增多，面对市场调控和买方市场的增强，房地产营销策略需要更深刻的思考。

　　从房地产市场的整体走向来看，房市发展的进程大至经过了四个阶段。首先是房地产启蒙阶段，从1998年到2003年，房地产发展以孕育、确立市场化机制的形成为核心。到第二阶段，随着市场经济的不断发展，房地产市场进入了飞速发展和市场调控交错的时期。这一阶段从03年持续到07年。房地产营销策略在此期间逐步成熟，在销售手段上开始注重口碑和自身品牌的推广。从07年底到08年下旬，房地产市场进入以阶段性调控辅助市场的第三阶段，这一时期房地产开发商购置土地的面积大幅增加，由此也造成了土地价格的快速上涨。大面积、快速拿地的情势导致政府调控政策的出台。从07年至08年，以央行为代表，共有10次加息、13次上调存款准备金率，而对于土地市场方面，国家也进行多项调控来遏制过快供给，这一阶段房价有所下降。与此同时消费者观望态度暂占上风，地产商开始加倍关注消费者的需求。第四阶段，从2010年新政至今。这一时期房地产市场发展急剧上升，同时伴随政府的再次打压。这一阶段的高峰在09年，09年国家为了遏制美国次贷危机波及中国市场，启动了大规模的经济刺激计划，而房价也在政策多方抬升之下迅速上涨，这一时期房地产市场处于卖方市场绝对主导的时期。然而，2010年两会之后，房市过快过热的发展以及房价涨速冒进的情况开始备受政府关注。可能积聚的金融风险以及供需关系带来的对峙逐渐凸显，由此国家开始新一轮的市场调控。

　　房地产市场的发展伴随着市场调控日益成熟，房地产营销策略也随着市场的变化日益成熟。新一轮的市场调控带给我们对营销策略的新一轮思考。价格策略、推盘策略、推广策略，楼市营销的三大策略需要跟随市场变化及时调整。房地产市场的营销亦如四季的变化，每一个时间节点都需要合理的把控和调适，以目前的市场发展来看，买房市场占领上风的可能性在逐渐加大，那么地产营销则应当更加贴近以人为本的营销模式。09年房市利好形势导致地产商无论推出何种产品，应用何种营销手段都能够最大化盈利的时期已经过去。而市场现实情形告诉我们，广告营销的定义已经巨变，单纯的在电视报纸上看到的那些信息已不足以打动消费者，现在的每一件事情都需要营销，一对一的传播成为可能。因此我们需要有敏锐的营销创新意识，不再盲目跟风。于此同时，事件营销已成营销领域的常客。事件营销，受众面广、突发性强，在短时间内能使信息达到最大、最优的传播效果。面对如今复杂的媒体和市场环境，事件营销已成为越来越重要的市场推广方式。当然，现代营销价值观也更注重在组织构架、营销模式上的创新。这些创新要求在深挖市场需求，深挖消费心理的基本面之下下进行的营销观念和营销手法上的改变。

　　对于消费者来说，购房置业就是他们对未来生活的心理憧憬，每一个置业者都会去描绘自己未来的生活状态以及不同的生活风景，而具体到房子而言，规划房间布置，安排自己的生活空间都将是买房人对房子的期待。那么房地产营销的走向必然是一种“以人为本的文化营销”。因此，以启发新形势、新环境、新媒体下的房地产营销、传播之道，来有效帮助管理开发商传播绩效，成为新政之下房地产有效营销策略的新方向。