合同主体差异 约定权利义务

　　经适房合同有三方主体，甲方是房地产开发企业，乙方是买受人，丙方是各区县的住房保障中心。丙方对经适房享有管理权，并享有回购、收回等权利。商品房合同是两方主体，甲方是房地产开发企业，乙方是买受人。

　　经适房合同中明确约定了经适房同住人的权利和义务，商品房合同中则未有约定。经适房的回购和转让，产权人须与同住人达成书面一致意见。经适房合同还包括一份经适房使用协议附件，明确要求由购房家庭中的同住人签订。这也体现经适房政策针对的是家庭成员，而非仅保护产权人利益。

　　处分权受限 政府优先回购

　　经适房产权人的处分权受限制程度大于商品房产权人。经适房合同明确了经适房产权人取得的是有限产权。经适房合同中约定了经适房的销售价格，同地段、质量的普通商品住房市场价格，以及买受人上市转让住房可获得转让总价款的比例。商品房售价任意性大，买受人再行转让住房可获得全部转让款。

　　经适房合同对经适房的转让期限、转让条件作了限制性的约定，经适房在购房者取得房地产证满5年后才可上市交易，政府部门可优先回购。未满5年，政府部门有权按照规定程序实施回购，回购价格为该房屋销售价格加同期银行存款利息，并非由政府部门和买受人协商确定回购价格。

　　经适房转让须经同住人同意，并征询区（县）住房保障机构意见，而作为商品房的产权人，在享有完整所有权的情况下，可以自由交易，无转让年限的限制，政府部门也无优先回购权。

　　经适房合同明确，经适房买受人乙方如果有擅自转让、出租、出借等不当行为，丙方有权收回房屋并向乙方退还购房款，买受人则5年内不得再次申请购买经适房。此外，丙方有权将乙方的不当行为向社会公示，并作为不良信用记录，纳入上海个人信用联合征信系统。

　　享受政策优惠 承担合理责任

　　建造经适房是保障中低收入人群有房可住，家庭享受优惠政策的同时就要履行合同约定的义务，鉴于经适房的产权人取得的是有限产权这一特点。产权人处分权受到一定程度的限制，并非由产权人一方决定房屋处分事宜，还需征求同住人和区县住房保障中心的意见。买受人在签约之前要细读合同条款，而非拿起合同就签名，买受人要知晓哪些属于合同约定的不当行为以及不当行为会产生怎样的法律后果。同住人也并非仅享有权利而不承担义务，同住人应当仔细阅读《上海市经济适用住房管理试行办法》和相关实施细则以及经适房合同的内容，要全部知晓权利义务后再确认签名。