作为全国各大城市的政府投融平台,在当前结构转型的过程中,城投概念的地产模式越来越受到重视。

    乱花渐欲迷人眼

    从不同的维度来分,房地产经营模式有很多种。年初的时候理财周报就曾提出6大最具潜力的地产模式,在这里,我们重提前期理财周报提出的具有强劲生命力模式的地产经营模式。

    城投模式区域优势明显

    首先,城投模式。“城投”这个概念是在1991年就被提出来,作为全国各大城市的政府投融平台,而在当前结构转型的过程中,城投概念的地产模式越来越受到重视。

    前期的理财周报也曾介绍过,城投模式即是地方政府和城投公司联手,实现一级二级开发联动,以达到双方共赢的目的。

    城投公司一方面具备一级土地开发的资格,进行生地开发;另一方面可通过融资进行土地二级开发。一二级联动联动开发可以减少城投公司的拿地成本,与政府的合作也保障了开发资源。

    城投公司在本区域中有着得天独厚的优势,这在城镇化和旧城改造的进程中尤为明显。典型的城投地产企业,如中天城投、西藏城投、渝开发、上实发展都带有典型的区域特点。

    城投公司的定位与当地政策的导向分不开,西部概念、新疆概念、上海国资重组等概念都让城投地产有快速发展的空间。

    商业地产寻找刺激点

    然后,商业地产模式。2010年被称作商业地产元年。

    房地产商们想要的已经不仅是拿地盖房子然后卖房子了,而是想要长期持有自己盖的房子,并通过经营取得长期的稳定的投资回报。

    典型的商业地产模式的公司如金融街当其他公司在考虑做商业地产时,金融街已经奠定其绝对的优势。

    在2319点位反弹以来,金融街累计上涨幅度为14.36%,而同期的房地产行业板块的涨幅为25%。

    某券商地产行业分析师对此表示,商业地产模式还处于被市场认识的过程中,后期还需要寻找股价的刺激点。随着REITS (Real Estate Investment Trusts,房地产投资信托基金)的推出,为商业地产的发展提供更良好的资金来源。

    目前,上海浦东新区已经明确把REITs试点的资金用于保障性房产的建设。具体的试点方案后续将推出。REITs虽然短期内是保障性住房的融资方式,从REITs的国际发展经验看,几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租,靠租金回报投资者。

    同样作为商业地产龙头还有上海的世茂股份,从市场角度看,目前其估值已经明显高于行业,短期机会不明显。广州的海印股份,成熟的商业物业项目为公司带来主要的收入。

    建筑类央企上下游通吃

    最后一类我们要提央企集团,房地产经营中的六大环节:资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务。央企的资金实力和政府背景是其强大的支撑。

    以中国建筑为代表的开发商,其业务囊括了房地产经营中的六大环节,中国建筑、中国中铁、中国中治疗、中铁二局、龙员建设等都是典型的代表。

    一条龙的体系使得这一类的发展模式相对稳健,房地产开发受政策影响较大,业绩波动也大,而建筑业务则相对稳健,可以缓冲业绩的波动。一条龙的模式也使得公司的资金周转更加灵活,现金流出的压力相对较小。

    以建筑业务出身的这一类央企,其最大的优势在于拿地。

    上下游通吃的业务经营方式并非就好,招商证券分析师贾祖国就曾表示,一体化并非一个好的模式,外包更加的商业化,成本更低,服务更好。

    当然我们注意到以建筑出生的这一类企业并不可能讲建筑业务外包出去,而房地产开发是比其建筑业务利润率更加高的业务,因此做一体化也是其追逐利润的结果。

    地产模式的新生是发展的细化。各大地产商宣告进入商业地产也并说明住宅地产就走向衰落。相反,住宅地产将在相当长的时间内保持刚性需求。

    国信证券房地产行业分析师区瑞明表示,进军商业地产并非不看好住宅地产,而是由于目前在中国地产的商业价值更多的还是来源于土地资源。盖了房子不卖,可以慢慢享受土地增值带来的收益。然而商业地产的经营对企业的各项能力要求都上了一个台阶,且商业地产的投资回报时间长,并不能在短时间给企业带来业绩增长。

    商业地产成功的首要是在核心城市的核心地带拥有土地,地理位置仍然是商业运作成功的关键因素。城投模式中的这种区域性开发商具备的仍然是在二三线城市的拿地优势。

    而建筑业出身的央企也因其建筑业务强化了自身的土地争夺力量。不同的分类,不同的模式,说到底终究以土地为基础。

    而商业地产作为长期发展的方向,其竞争力的争夺就不仅在土地上,还有商业经营的经验以及上下游合作企业资源。