房地产调控风暴震荡于多个城市之际,上海依然寂静无声。自4月17日国务院颁布“国十条”以来,各省市纷纷出台配套地方细则,一线城市上海失语。就在5月份,住建部调研小组曾奔赴上海,专程研究上海调控细则。

　　一直未出台调控地方细则的上海,正在寂静中酝酿一场更大的风暴。

　　房地产调控风暴震荡于多个城市之际,上海依然寂静无声。

　　自4月17日国务院颁布“国十条”以来,各省市纷纷出台配套地方细则,一线城市上海失语。

　　根据《财经国家周刊》记者调查,有迹象表明,上海不仅未成为政策的真空地带,反而在寂静中酝酿一场更大的风暴。多方人士证实,上海的地方调控细则已经成型,且以严厉程度不同,存在几套方案。而最大的变数来自房产税,这也成为上海细则前期难产的直接制约因素。

　　在上海调控细则制定过程中,核心部门为上海市房管局。其内部人士在与《财经国家周刊》记者的交流中,并未否认“细则已存在”这一说法。“还没出就等于没有,存在的只是一个征求意见稿,而且并非我们一个部门能决定。”

　　接近上海市房管局的人士表示,“细则尽管没有公布,事情却一直在做。至于上海政策的落地时间,还要看中央政策的实施效果。”

　　他同时透露,国务院层面已经准备好8个文件。一旦调控未见明显效果,后续组合拳将一一亮相。“判断标准就是,几个热点城市的房价可否降到满意程度。”

    受卡房产税

　　自北京率先推出“京11条”后,舆论焦点转移至上海。至今,上海楼市新政何日出台,成为迟迟未能落下的“另一只靴子”。

　　5月,上海细则即将出台的消息流出,细则内容众说纷纭,其中一个共识是,房产税内容将包含在细则中。

　　但6月份之后,各地并不乐观的经济数据相继出炉,上海细则一事被束之高阁。

　　接近住建部的人士对《财经国家周刊》记者透露,就在5月份,住建部调研小组曾奔赴上海,小组由房地产市场监管司司长沈建忠挂帅,专程研究上海调控细则。

　　“上海调控细则早已经成型了,很多人都看到过调控细则的一个征求意见稿,但因有房产税内容,在市场层面引发了很大的反弹。”上述人士表示。

　　这份意见稿在住建部层面并未遇到阻碍,一位接近上海市政府的人士透露,“从上海市政府到住建部,推动决心都很大,征求意见稿在5月21日就上报到了国务院。”

　　按照上海市政府的预计,该方案经国务院讨论通过后,将于6月中旬开始实施。

　　但之后的事态发展超出各方预料。接近住建部人士透露,财政部与国税总局“希望地方能缓一缓,等《房产税暂行条例》先修改一下,再有具体动作”。

　　《房产税暂行条例》颁布于1986年10月1日,当时的主导部门为财政部。而在今日看来,国税总局也似乎成为利益相关方。

　　“上海收税,估计是全部收入自己的腰包,房产税属地方税种,在地税局交。因此,上海方面肯定比国税总局积极。”房地产高级经济师章林晓表示。

　　“现在看来,上海调控细则出不来,就卡在房产税上。”接近上海市政府人士对《财经国家周刊》分析表示。

　　这位人士进一步透露了所见细则中信贷政策的关键内容:第三次买房者,以及在上海本地缴社保不超过三年者,将不予贷款——此一条严厉程度已超过北京。

　　他说,细则中明确了房产保有税这一概念。其起征标准是,对于存量房和增量房区别对待。不管之前有多少房产,只要是买新房,就要算总账。“但只对增量征收,还是对总量征收,这一点无法确定。”

　　“估价按市价,就高不就低,税率按千分之八。据说当时准备了三套方案,这套是最轻的。”上述人士表示。

    除了房产税带来的阻力之外,当地开发商反对之声强烈,亦成为细则迟迟未出的重要因素。

    上海知名地产评论人蔡为民透露,7月初,政府曾召集众多开发商和中介开会。房管局的高层在会上表态说,上海的调控细则最多影响到20%的人,涉及范围不广,杀伤力有限,和北京不一样。“官方希望通过开发商,让市场都了解政策,大家不要那么担心,该买的还是要买。”蔡为民说。

　　但在蔡看来,20%是立即的杀伤力,会产生威吓作用。“这20%事实上是地产市场的主力部队,完全可以撬动80%的市场。”

　　这次会议上,绿地、金地等企业对新政所带来的下行预期均表示出担忧。

　　“最终,决策层觉得一旦这个细则出台,对市场打击会非常大,希望再观察一下市场,作为政策储备。”上述接近住建部人士表示。

　　博弈平衡点

　　全国房地产调控政策是否见效,在某种程度上,决定着上海调控细则出台的速度。而上海楼市经历调控初期的短期震荡后,已渐渐恢复元气。

　　中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天对《财经国家周刊》记者表示,“目前已经有'日光盘’出现了,尽管这只是个别项目,却是积极的信号。”

　　根据他的调研,上海楼市目前进入了新一轮稳定期,“成交量与价格均无太大动荡。”

　　陈啸天表示,若将上海分为中心、次中心和郊区三大块,则它们均已完成了价格测试。“不怕博弈和僵持,就怕找不到博弈的平衡点。”陈啸天说,“这一平衡点的大概数字是降价15%。”

　　在中国房产信息集团监控的上海多家楼盘中,“一些7折、8折的盘,走得都非常快。”

　　陈啸天分析,这些价格出现松动的开发商可分为两类:求周转和创纪录。

　　比如当地一家知名国企,2009年的销售收入达到106亿元,而今年上半年,其销售额尚不足30亿元,资金压力巨大。

　　成全机构董事长全忠对《财经国家周刊》记者表示,资金状况好的公司并不少,但随着时间的推移,开发商心态会有变化,而且是朝着不好方向变化。“我们负责代理的几个项目,大家都已经把开盘预期降低了,销售策略是就低不就高。”

　　创纪录则是几个大开发商的诉求,为完成年度指标而快速回笼资金。“比如恒大或万科,有一些盘降了15%左右,但它们只降不说。”陈啸天说。

　　打折促销,看似热闹,但蔡为民认为这依然是个案。“根据我的统计,上海楼市价格仅仅下调了5%到8%。”据蔡为民统计,在较为偏远的嘉定,房价下跌幅度也不足15%。

　　全忠则认为,看似下调的价格背后,均价、个案、指标楼盘这三个因素应该都考虑在内。“比如近期高端楼盘入市少,均价自然会下来。”而在他看来,多数高端楼盘的价格并未出现松动。

    房产税前奏

　　价格僵持不下,这与决策层当初的设计背道而驰。

　　一位接近任志强的人士透露,任上月曾被某部门约谈。在此后的一次聚会上,任志强与王石相遇。“任志强觉得华远降价,带动效应有限,所以劝万科带头表态,但王石拒绝了。”上述人士表示。当时万科已完成350亿元的上半年销售计划,并无降价压力。

　　就在这次聚会上,任志强透露,若房价继续僵持,会有更严厉政策出来。“这也是任志强近期不断呼吁降价的原因。”上述人士分析。

　　与此同时,国十条的落实工作依然在进行。8月底,上海再次重申收紧三套房贷。“这说明之前信贷政策始终没有贯彻,因为没有具体细则。”蔡为民说。

　　“即使没有调控细则,我们的工作也一直在做,就是落实国十条。”上海市房管局人士对《财经国家周刊》记者表示。“具体主导当然是市政府,比如涉及到信贷政策、供地计划等,已经超出了房管局的权限。”

　　陈啸天对此表示,“政府在刻意保持信息的模糊性,这对楼市有稳定作用。”

　　对于上海调控细则最终能否出台,多位受访人士意见不一。蔡为民认为,距“国十条”出台超过4个月,此时再出细则已无意义。但他认为,“按照目前态势,上海明年出台房产税不可避免。”

　　全忠则透露,二手房交易税可能会在2010年10月率先变革。“过去有阴阳合同,现在的新政策将不按合同交税,要按照权威评估机构的数据来征税,叫做资本利得税。这或将是房产税的前奏。”全忠说。