浦西办公楼租金涨幅两年来首次超过3%，浦东超甲级办公楼租金环比上涨6.9% 。在上海，写字楼“外热内冷”。

    外环写字楼市场交易强劲

    从7月份的统计数据就可以看出，相比“内圈”写字楼，外环的写字楼似乎更加“受宠”。

    内环内成交149套、共计11534平方米，内外环间成交282套、共计25011平方米，而外环外成交似乎是其他两个环间的二三倍达到801套、共计58436平方米。其中嘉定区以21262平方米的月成交问鼎上海7月写字楼“成交之王”。

    这样的趋势一直延续到8月，外环外区域是8月至统计截止日期8月25日写字楼成交最为活跃的区域，截至8月25日，外环以外区域共计成交700套、46610平方米，内环内成交301套、29895平方米，内外环间成交71套、4829平方米。

    从8月至今上海各区县成交情况来看，以成交套数记，嘉定区成交279套排行第一，宝山区成交227套排行第二，杨浦区成交163套排行第三。

    而在以成交面积为核算基准的基础上，嘉定区以16753平方米的月成交成绩继续蝉联上海写字楼月度成交之王，杨浦区成交14639平方米排行第二，宝山区成交13516平方米位居第三。

    对于嘉定的热门，有业内人士坦言，嘉定写字楼高成交，主要是由一些改成酒店式公寓项目的成交带来，它们已经是当住宅在卖。

    “土地性质还是写字楼，功能则是住宅，这是在打擦边球，酒店式公寓基本都是商业性质，不是住宅性质。这样包装后，增加了供给量，成交量也自然会有所提升。”一名业内人士告诉记者。

    将商业性质的项目打包成住宅项目的面孔，这和近来频繁讨论的“商住倒挂”现象很有关联。跻身全球十大金融中心的上海，和其他入围者不相同的一点来自于上海的住宅项目价格高于商业办公项目，而按照国际惯例商业办公项目的价格应该高于同一区域的住宅。

    目前全球十大金融中心的商业办公项目的价格一般为同区域住宅项目的1.5-2倍。因此开发商自然也朝着更有利可图的方向走，“写字楼改成住宅卖，卖得价格比周边住宅低，而且这种物业一般单套面积都不大，总价就低，所以能吸引一批人。”该业内人士补充道。

    此外，还有分析人士表示，写字楼的成交也受了一定不正常炒作的影响。据了解，有一批小企业主在买写字楼估价的时候，或是开发商报价的时候，将价格刻意报高，以便企业可以从银行获得更高的贷款额，用于自己企业的其他运作。

    除此之外，有开发商告诉理财一周报记者，“有的小企业为了标榜自己总部在上海，就在郊区租一个廉价写字楼，挂个牌子，或是一些买下写字楼的，将公司地址注册在那边，但其实买下来他们就转租出去，有一部分企业是来自江浙的服装企业，服装厂都是在萧山、杭州、苏州等地。”“但是这并不是主流，不至于影响大局。”业内人士总结道。

    跨国公司扩张带动租金强劲反弹

    上海办公楼的租赁方面，从第二季度来看，需求稳步增长。

    在第二季度，由于来自国内企业和跨国公司的需求进一步增强，上海办公楼市场租金强劲反弹，浦东和浦西办公楼租金环比分别上涨4.9%和3.2%。

    “浦西的很多跨国公司又开始了它们的扩张计划，市场需求增长显著，这一趋势将进一步推动浦西市场的回暖。”仲量联行上海董事总经理顾东尼表示。

    市场对办公楼需求的持续增加巩固了业主在租金谈判中的主导地位，第二季度全市平均租金进一步上涨至人民币6.6元/平方米/天，较上季度上升3.9%。

    在浦东，由于受到持续旺盛的需求以及各项目目前的高入驻率影响，第二季度办公楼的平均租金涨至人民币6.7元/平方米/天，环比上升4.9%。

    “在浦西，得益于跨国企业租赁意愿的增强，浦西办公楼的平均租金较上季度上涨3.8%，达到人民币6.5元/平方米/天，这也是自2008年第一季度以来浦西办公楼租金涨幅首次超过3%。”顾东尼指出。

    上海超甲级办公楼市场的表现再次优于普通甲级办公楼市场，浦东和浦西超甲级办公楼租金环比分别上涨6.9%和3.8%。

    在浦东，除了国内公司持续的强劲需求，外资金融企业以及来自中国港澳台地区的企业也在租赁市场中表现活跃。