广州的商业项目如雨后春笋,太古汇、万菱汇、西城都荟、太阳城、时尚天河、万达广场、五号停机坪等等。实际上,商业地产的机会,不止在广州。中国商业地产联盟秘书长王永平在接受本报记者电话采访时表示,目前外界对国内商业的关注度空前高涨,企业也在往商业地产投资。不过,商业地产要长期健康地发展,仍存在三大瓶颈。

    新快报记者:能否叙述一下你所了解到的国内商业地产发展情况？

    王永平:现在外界对国内商业地产的关注度空前高涨,业内、媒体、企业都是如此。今年上半年商业地产投资增长在30%以上。从整个行业来看,近五年没有出现大起大落,属于平稳的发展。可能因为住宅不正常,相比下,商业更受关注了。

    新快报记者:现在的确有很多企业开始进军商业地产。

    王永平:确实很多企业在关注、投资。我觉得这种转型有三种情况,一是主动型,企业意识到把鸡蛋放在同一个篮子里,是危险的。持有商业项目,会使企业有平衡资金风险的能力;二是被动型,现在政府很重视,商业可以引进商业品牌,提升形象,对就业、税收有帮助,拉升周边地价。因此,大宗的土地出让,如果有商业背景的开发商,往往会更有拿地优势。十年前,万科拿地肯定比万达广场有优势,现在则不一定;三是盲目跟风型,比如看到万达广场之类的赚钱了,大家都跟着做。这样的情况也存在。

    新快报记者:你认为商业地产要长期健康发展,面临的主要问题是什么？

    王永平:目前很多城市的商业投资、租金、空置率,都还没有回到2008年的水平。因为商业跟宏观经济面关系很密切,受影响大。像许多发达国家还在经济复苏过程中,导致国内商业大宗的租赁、交易有限,有些城市甲级写字楼空置率较高。

    除此之外,商业地产还有三大瓶颈。一是商业规划。现在很多城市都会有商业规划,但实际政府不了解商业、不重视商业。不同业态对交通、人流、地理位置的要求是不一样的。政府的规划往往是,在几年之内做几个专业市场、几条步行街,导致城市整体与商业的衔接不科学。

    二是融资渠道有限。好的商业项目都是持有物业,但国内很多商业项目是分开来卖。因为没有好的融资渠道。国外的投资来自于退休金、保险金和外界投资。国内商业项目都是银行贷款。银行贷款要求两三年还贷,更适合住宅。

    商业项目从建设、培育,到有能力还款,最快也要六年左右。前不久颁布的《保险资金投资不动产暂行办法》,其中规定保险资金可以投资不动产,本来业界很期待。但保监会的领导人多次在公开场合表示,不会让保险资金投入商用住房。不知道这会是短期行为,还是会成为长期政策。

    三是人才需求。商业地产要求复合型人才,商业、地产、金融三方面都要了解。目前国内还没有商业地产人才的培养机制。中粮的高层就讲过,做商业地产最担心的不是资金,而是人才。