商业地产升温资本加速流入

　　随着楼市调控在各地的深入落实，全国一线城市成交量持续下跌，10月份住宅市场成交量最高跌幅相比9月份已达30%。与之对应的是全国各地商业地产的升温。10月份前半月，北京商业地产市场18个项目商用项目价格上涨，售价最高涨幅达到了35.32%。截至9月底，写字楼租金价格累计上涨16%。除北京之外，上海、杭州，深圳、成都等全国各大城市商业地产均出现了量价齐升的表现。

　　业内普遍认为，全国范围内的住宅限购等政策将为商业地产上升带来机遇。据戴德梁行发布的数据，2011年投向环球房地产市场的投资金额将高达2810亿美元，年度增幅22%。其中，外资对中国房地产领域的投资呈现稳定上升模式，而外资入境的投资重点之一是专业化的购物中心等商业地产，一些专业化优质商业地产项目，也正在逐渐进入外资的视野。此外，由于政策的挤压效应，相当一部分民间资本开始关注并进入商业地产领域。

　　品牌房企集体扩展商业版图

　　与外资和民间资本在商业地产领域的活跃相比，大型品牌开发商的举措则更据实质性意义。10月28日，龙湖地产宣布到2014年，其在国内运营的商业项目将超过30个，经营面积将达200万平方米，所贡献利润将占公司利润总额的15%-20%。作为“二次创业”的重要内容之一，龙湖正式组建商业地产部，专门负责旗下商业地产的运营，将商业地产提高到企业发展的战略层面。10月29日，万达集团也宣布斥资300亿元进军长春商业地产，并披露明年将在全国开业17个万达广场。

　　前者是实力派住宅企业强势进军商业地产，后者则是老牌商业地产大佬高调捍卫其领先优势。专家分析，从这两个代表性企业的大手笔投入，完全能够判断出未来商业地产对于大型品牌企业的意义。

　　近来，大型品牌企业在全国商业地产攻城略地、开疆拓土已不再是新闻。而一夜之间几乎所有大型房企同时如此大规模提高商业在企业整体战略中的布局比例，的确是前所未有，大有得商业者得天下的气势。富力地产表示，2011年将在全国8个城市开业16家富力旗下酒店；2010年，向来以开发住宅见长的万科，其商业地产已占到业务核心较大比例，年内相继有多个大体量商业项目被披露，覆盖了一线城市、沿海三线城市和内陆区域中心城市，总投资超百亿元；而华润今年下半年以来，一直马不停蹄寻找商业地产投资机会，在哈尔滨、天津、唐山等地均有新增投资项目；中粮集团也表示，未来商业地产部分在其整体布局比例将提升至20%以上，保利更是打算将商业物业的投资比例逐步增大到总体投资的30%……而其他全国知名企业抢滩商业地产的案例更是不胜枚举。

　　未来房企竞争得商业者得天下

　　对于众多大型房企的战略性调整，中国商业地产联盟副会长王永平分析，从宏观经济判断，不断加速的城市化进程，决定了商业地产发展具有良好前景。尤其是最近政府的“十二五”规划把以“扩大内需，促进消费”提高到拉动未来经济增长的主要手段，更是让这些嗅觉敏锐的大型房企嗅到了商业地产爆发性成长的商机。相对政策对住宅市场的步步紧逼，政府对商业地产的积极主导与规划也为企业大举进入带来信心。

　　从企业角度判断，单一的住宅开发已被市场证明将面临巨大风险。更多企业为平衡风险，开始步入多元化业态经营。未来大型企业的竞争将是全方位竞争，持有型商业物业的收益将成为最稳定的收入来源。同时，以万达为代表的一些商业地产操作模式的成功，也为后进企业提供了示范和信心。此外，专家指出，目前商业地产市场上的势力格局尚未形成，发展空间广阔也是众多大型房企野心勃勃的重要原因。

　　商业地产竞争比住宅更加残酷

　　短期内众多大型房企的大举杀入，必然带来商业地产格局的剧变。业内人士判断，商业地产正在由过去少数企业的跑马圈地时代向群雄逐鹿的格局转化。抢占先机的同时，以一个有利的姿态进入，争取主动的机会就更大。

　　王永平认为，未来众多大型品牌房企将凭借雄厚的资金实力和强大管理系统，加大自持商业物业比例，对商业项目进行整体规划和统一管理，商业地产的品质和规模将不断上升。如万达多年前就主动寻求转型，抢先进入行业，目前其全国布局已形成，其他企业短期不可能撼动其领军者地位。目前，为应对政府规划和市场的需求，一些企业也在被动地寻求转型，加大商业地产的投入比例，以保证在激烈的行业竞争中不处于劣势。

　　专家指出，对于大型地产企业来说，并非加大商业地产的投入就会带来相应的收益。商业地产能够带来稳定、可观收益的同时，也伴随着高风险。相对住宅开发而言，商业地产的专业技术性门槛更高，运作更加复杂，与住宅相比，市场竞争也更加残酷。它对企业的资金、资本运作能力以及品牌等要求更高，尤其对企业的商业经营操盘能力要求很高。对单体项目来说，地段、业态组合以及后续经营都将是长期考验。一旦某些环节出现问题，都有可能造成经营不善，甚至死盘的风险。

　　目前，商业地产的经营方式已由过去散售模式开始向持有型转变。企业更看重长期利益而不是短期套现，商业地产逐渐向产业化规模化发展。

　　对于地方政府来说，在商业项目选择开发企业时，不能单纯考虑企业品牌、资金实力，以及企业提出的概念，而是要选取真正有经验、适合的企业来开发。