中央、地方的多重调控，让今年的楼市动荡不断、命运多舛。记者昨天对沪上热门成交区域的房产中介门店进行抽样采访调查中了解到，自10月起，上海楼市再次陷入低迷，一、二手房市场成交量出现下滑，然而，二手房的挂牌、成交价格却依然平稳。 8成以上分行的成交量与10月同期持平。
　　上海中原副总经理李锦德表示，由于目前卖方普遍价格坚挺，惜售情绪明显，甚至有部分房东出现2%-3%的跳价举措，不仅使得买卖双方的价格差距逐渐拉大，造成交易困难，而且也间接提高了二手房成交均价。另一方面，在限购、限贷政策的影响下，小面积、总价低或者是大面积、高标的物业近期受到了买家关注。

　　限贷限购致使房东撤牌

　　据上海中原长宁区高级总监陈刚表示，近来区域内房东出现惜售的现象，有的房东坚决不肯让价，态度很坚决；有的房东则选择了撤牌不卖，观望为主，导致区域内11月挂牌量比10月环比减少10%-20%。
　　据上海中原中山分行经理黄雅燕介绍，目前房东基本上分为两种，一种是置换型房东，准备卖了一套再买一套改善居住。他们如今处于两难境地，很容易“被二套”、“被三套”，利率、贷款成数等都不理想，失去金融杠杆后的他们宁愿选择持有现在的物业，撤牌不卖，静观其变；另一种是投资型房东，他们心态较好，不肯让价。只愿高价卖，不愿让价出售。据黄经理了解，这部分房东认为中山公园地处中心地段，周边新增供应不足，现有的二手物业是“卖一套少一套”，物业的稀缺性让他们产生了惜售情绪，而卖掉后资金目前也没有更好的流向，这让他们觉得留着比卖了划算。加上中山公园周边租赁市场一直叫好，因此并不着急卖房。
　　近日，上海中原中山分行接待了一位客户，在业务员的带看下他看中了一套“虹桥新城”的2房，房东挂牌400万元，客户出价380万元。后房东考虑到这里的地段好、楼盘品质高，不愁卖不出去，出现了明显的惜售心态，无论业务员如何沟通劝说也不肯让价。作为客户方，则认为现在政策打压，市场不好，价格应该可以下来，虽然对这套物业很满意但还是犹豫不决。于是双方陷入“持久战”，这桩买卖至今仍“悬而未决”。
　　上海中原万里板块区域经理王瑶也表示，这次“沪十二条”出台后，挂牌量有所减少，不少房东选择撤牌，从最近接触的这些房东来看，贷款阻碍和限购令是致使他们撤牌的主要原因。

    “一步到位”客户增多

　　就在房东撤牌惜售的同时，客户方的购房需求也悄然发生着变化。据悉，由于限贷限购令的打包出台，使得一些自住板块原先主打的2房受到冷落，而130平方米以上的3房逐渐受到热捧，“一步到位”的改善型客户明显增多。
　　最近上海中原万里板块的一家门店接待了一对夫妻，他们本来想买套“中环家园”的2房，然后再帮父母买套小面积的房子。但是贷款政策、限购令出来之后，他们犹豫了，如果再买两套，一套自己住、一套父母住，那么就陷入了贷款和限购的双重窘境。回去思考再三后他们决定，索性买一套大面积的3房，和父母住在一起。最后他们买下了“中环家园”一套145平方米的3房，总价365万元。
　　据区域内上海中原门店业务员反馈，最近成交的房源呈现出“两头热，中间冷”的局面。一种是90平方米以下的小户型成交有所增多，主要是作为婚房，因为价格稍便宜，资金压力较小，客户主要是首次置业的小青年。另一种主要是130平方米以上的3房，主要为置换型客户。
　　据上海中原普陀区万里板块区域经理王瑶表示，细则前他们是准备“层层递进”，先换套2房，以后再改善换3房。可是现在贷款政策、限购令破坏了他们的置换计划，大多客户都表示“索性买套大的，一步到位得了”。
　　上海中原松江新城分行经理王博也有同感，表示区域内平时成交最好的100平方米-110平方米的标准两房近期遭到“遇冷”，而1房的小户型和3房的大户型却受到了更多购房者的热捧。同样，大宁板块也出现类似的情况，上海中原大宁分行经理周银平表示，“最近区域内大户型比较好卖”。主要因为限购出台，许多家庭本来想置换一套2房作为过渡的，现在都更倾向于买一套大面积的3房。

    明年初或现集中性购房

　　据上海永庆房屋研展部统计，自四月房贷收紧之后，永庆房屋5月至今累计成交的二手房中，一次性付清的成交占比32%，相比前个4月一次性付清占比23%，不贷款占比大幅提高了28%。在4月房贷政策逐渐收紧之后的二手房市场，消费者购房选择一次性付清的比例大幅提高约三成。
　　另据上海永庆房屋内部统计，购房贷款比例1-4月月平均比例76%；5-11月月平均比下降为68%，购房贷款比例呈逐月下降，其中境外人士从4月房贷紧缩政策以来，购房贷款比例从21.8%萎缩剩下至9.4%，九成境外人士纷纷选择一次性付现进场。
　　上海永庆房屋总经理陈史翎表示，九成境外人士选择不贷款方式进场，原因有三：首先，因为政策层面，对境外人士贷款的限制升级，境外买家获取贷款比较困难。其次，货币利率逐步提高。对境外人士而言，他们对房产的投资，走的是长线，对利息因素考量大。最近央行的加息，境外人士考虑到利息成本，更倾向无贷款买房。最后，境外人投资中国的房地产，是把外币合法转成人民币的最佳途径，主要是为了赚取汇率的差价，并不完全看重房价的涨跌价差。他们选择不贷款方式入场，可以更便利地赚取汇率差。
    “因此，政策利空下，境外人士并未抽身离开，放弃上海房地产这块诱人的蛋糕，他们资金雄厚，大多选择了一次性付清。 ”陈史翎如是说。