近期，上海一批位于郊县的商铺显示出强劲的热销势头，而且总体来看，商业地产市场月度成交量相对于不断下滑的住宅市场显得更为平稳，验证了当前不在政策调控范畴的商业地产对投资者的魅力。同时，在土地市场，今年商业地块推出量较大，且高溢价率地块多集中在郊县，可见，郊县商业地产的潜力已被市场广泛认可。

    投资客青睐小型郊县商铺

    虽然商业地产市场成交量10月新政后受间接影响略有下滑，但是进入11月以来，部分郊县商业地产项目成交又开始活跃起来，市场总体成交量也很快趋于稳定。从个案来看，社区商铺以及郊县专业市场的表现最为突出，且以金山、嘉定等区域的商业地产成交最为活跃。在金山，上海服装城、森海豪庭、隆亭家园、山鑫城市广场C项目等多个商铺个案出现集体性热销的场面，从而拉动了区域成交量的大幅上升。在嘉定，江桥万达广场、保利海上五月花城商铺销售领跑，这两个区域的商业地产市场呈现出供需两旺。

    在社区商铺市场，部分郊县商铺价值正逐渐被激发。因为部分区域的商业配套层级与完善程度仍显不足。大型居住区后期人口的不断导入，商业需求也随之增加，社区级商业项目能支撑附近居民日常消费，其商业价值也将逐渐体现出来。不过，有专家指出，同时也有部分郊县社区商业目前正面临当地商业饱和的风险。立超商业地产董事刘科指出，从目前的情况看，上海一些郊县如松江、嘉定部分成熟地区的商业地产已趋向饱和。由于轨道交通的建设，以及大型居住区的建设，这些郊县商业用地往年也集中推出。当地的社区商铺将面对周边大型商业的巨大压力，由此对经营提出了更高的要求。要解决这个问题，就要采取错位经营的方式，一般社区商铺业态应多引进餐饮品牌，且不要有过多的零售，从而展现与大型商业设施不同的竞争优势。

    除了社区商铺，部分郊县专业市场最近表现得也可圈可点。就在上周(11月22日—28日)，在整体市场相对低迷的情况下，金山区商铺成交却异常活跃，据悉，金山区几个专业市场的成交直接带动了该区域成交。据网上房地产信息显示，位于枫泾的上海服装城11月至今已签约142套，上月中旬开盘的金山国际贸易城也已销售80余套。近期热销的还有位于航头板块的上海亿联全球家居建材博览中心A、C区，该项目于11月中旬开盘，网上房地产显示上海亿联全球家居建材博览中心商铺11月共计签约93套。上海亿联全球家居建材博览中心此次推出的基本为小户型商铺，平均面积在55平方米左右，共计推出326套。

    近期专业市场的成交火热直接带动了郊区的活跃成交。上海亿联全球家居建材博览中心、上海服装城等专业市场具有商铺面积小、投资总价低的特点，非常适合手上有些闲钱，通货膨胀下正在寻求资产保值增值的中小投资者。

    开发商钟情郊县小型商地

    郊县商业地产不仅吸引了广大投资客，对开发商也显现出了巨大吸引力。今年，开发商在拿地时普遍更为青睐郊县小型商业地块，从而导致溢价率较高的地块基本都是郊县小型地块，如今年4月成交的嘉定区槎溪路以西、银翔路以南地块，该地块是商办地块，土地面积仅17198平方米，最终成交的溢价率超过100%。今年10月28日，在青浦盈浦街道胜利路东侧商业地块的出让中，更是出现了181%的溢价率，该地块被上海盛青房地产发展有限公司摘得，土地出让面积仅有3816平方米。方方地产咨询机构土地咨询中心副总监赵豫川指出，在目前土地市场，受青睐的商业用地一般拥有两大共性，首先是地块所在板块内同类用地供应相对不集中，不会诱发激烈竞争，其次是规模不大，对开发商开发能力的要求相对于大规模的商业用地要小很多。

    相对于小面积商业地块，其他很多大型商业地块相对来说受到开发商的关注度就相对较弱，溢价率也低。其中比较典型的是今年9月推出的梅陇南方商务区地块，该地块后期将有30万平方米的商业体量上市，但其周边的南方商城商业圈基本已经能满足附近居民一站式的购物需求，因此项目建成后要想挖掘亮点并吸引客流，必然要在业态定位中具有鲜明的特色并与周边商业形成错位经营，从而在目前较为齐全的业态下避免同质化竞争，这对开发商的商业运作能力提出了较高要求，最终导致地理位置优越的地块以底价成交。

    郊县商业地块今年集中出让

    被开发商追捧的郊县商业用地，今年以来已经大量公开出让。根据上海中原监控数据，今年1-10月，上海总共出让146幅经营性用地。其中，商办用地共出让85幅，出让面积共计308.42万平方米，比09年全年增长了35.40%。从片区来看，土地出让集中片区基本分布在新兴规划的新城板块，包括松江、嘉定等新城商办用地占据了很大比例。

    在嘉定，仅今年10月就推出了8幅包含商办用地的地块，基本上都位于嘉定新城。其中仅嘉定区胜辛路东、汇源路北地块，项目体量就超过了15万平方米，该地块被上海南门商务建设开发有限公司摘得。另外，今年4月嘉定南翔也集中成交了4幅商办用地。在松江，仅今年8、9月两个月内，松江新城就有包括广富林2-7号地块、广富林2-8号地块在内的至少4幅商业或商办用地成交，总体量近10万平方米。郊县商办地块集中推出也就意味着未来2-3年，上海郊县商办项目仍将旺盛供应，并成为市场重心。

    不过，由于今年政府的集中推地，也有专家对总体商业地产的市场前景表示担忧。中原分析师指出，从总体来看，上海商办市场目前存量为970万平方米，按照每月40余万平方米的交易速度来看，突出的存量压力在短期内恐难缓解。