写字楼还未建好，开发商已经对外办理各楼层的出租手续，并预收一定租金，这是怎么回事？近期，市民张女士在市场中寻找写字楼房源时就遇上了这样的问题。“租用还未建成的写字楼，是否有一定风险？这样的写字楼是否具备出租的条件？”张女士打进维权热线咨询。

    开发商出租在建写字楼

    前不久，张女士看中了位于市中心的某写字楼。经售楼小姐介绍后，张女士得知，该写字楼开发商自持30%，其余的将对外出售，目前开发商已经在对外办理自持楼层的出租手续，并预收一定的租金。

    “我看上了写字楼的第13层，打算租用开办公司，但现在该写字楼处于在建过程，预计一年后竣工。依照建设部《城市房屋租赁管理办法》的规定，未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租，然而这家房地产公司出租尚未竣工验收、尚未取得房屋所有权证的写字楼，是否违反了建设部的规定？租用这种性质的写字楼是否具备风险呢？”张女士很担心。

    律师解答：
    预租行为可确认为有效

    云南正昱律师事务所王枫律师表示，张女士遇到的情况涉及到商品房预租是否有效的问题。首先从定义上讲，商品房预租，是指房地产开发企业在其开发的商品房尚未竣工验收、取得房地产权证前，将该商品房预约租赁给他人，并预收一定租金的行为，该行为可以确认为有效。至于张女士提到的《城市房屋租赁管理办法》中的相关规定，是对现房而言，并不涉及到预租。

    王枫认为，从租赁合同的定义来看，租赁合同是双方约定将租赁物交付承租人使用并由承租人支付租金的合同，为此，出租人负有在约定的期限内将标的物交付承租人的义务。不难看出，法律也没有要求订立租赁合同时租赁物必须客观存在这一事实；其次，在动产租赁中，出租人只要在合同订立后，按照合同约定的时间、质量、规格提供了租赁物的，就不视为违约。同样的道理，在不动产房屋租赁中，尤其在商品房屋的开发领域中，“预租”房屋也是可行的；其三，“预租”立法比较滞后，现行法律法规并无禁止性规定。当事人通过其真实意思表示而签订的“预租”合同可以确认为有效。

    律师提醒：
    预租在建商品房要符合三大条件

    虽然房地产商的“预租”行为可确认为有效，但消费者在租用这类物业时，应该注意商品房本身是否具备“预租”条件。

    王枫提醒，消费者在租用这类物业时，应注意三点。一是“预租”合同的出租方只能是房地产开发企业；二是应当符合商品房预售条件，即房地产开发企业已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，并持有建设工程规划许可证和施工许可证，同时已经确定施工进度和竣工交付的日期；三是房地产开发企业已经领取商品房预售许可证。如果商品房具备上述“预租”条件，房地产开发公司可以出租正在建设中的商品房，消费者也可租用这类物业。

    写字楼地段环境最关键投资商业地产讲究多

    商业地产躲过了本轮房地产调控政策的打压，其投资收益也不可小觑。但是，其自身固有的先天性缺陷，使其作为投资品的灵性时有时无。

    商铺：选择适合的投资范围

    总价预算在50万元左右的小型投资者，应该选择租金回报稳定，承租率较高的成熟商铺，比如知名商场内的商铺或者是成熟社区铺等。如果预算在50万-150万元左右，则可以考虑二线街铺，或主商业圈辐射周边区域的商铺。预算达到200万元以上的投资者，可以重点考虑潜力较大的商铺，以发展前景作为获利主要推动。

    写字楼：地段与环境最关键

    投资写字楼，首先要看其增长空间。房地产的增值主要来源于土地的增值，市中心地区土地稀缺性较强，人流、物流、信息流和资金流汇聚，增值空间较大。是否位于城市的中心区，是衡量一幢办公楼档次高低和是否具有投资价值的首要因素。另外，尽量考虑投资甲级写字楼。写字楼的交通便利程度、停车场的设计是否合理、物业的建筑立面和建筑品质等，都需要逐一比较、现场观察和实地感受。

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