在一片调控声中，上海2010年的房地产市场走到了年尾。近日，DTZ戴德梁行发布了2010年上海房地产市场回顾及2011年展望。相对于2009年的一片冷清，2010年上海商业地产市场的表现明显较为活跃，写字楼和商铺的租金水平双双呈现出上扬趋势。

    写字楼市场：租金及销售量稳中有升

    受到金融危机蔓延的影响，2009年上海写字楼市场可谓十分惨淡，租金水平出现明显下降，部分区域市场甚至出现了负吸纳的情况。而在进入2010年后，随着经济形势的好转，沪上写字楼市场也逐渐复苏。

    在2010年，国内宏观经济的稳定推动有租赁需求的企业开始活跃。在一些金融、证券类公司的拉动下，从今年第二季度开始，上海写字楼市场的租金止跌，并维持平稳；8、9月间，其他诸如生物制药、美容服饰等行业也开始逐步活跃，带动了写字楼租金的小幅上涨。

    “今年三季度时，全市甲级写字楼租金基本为每天每平方米7．02元，较第二季度的6．8元/平方米/天租金环比上涨了3．24%。”DTZ戴德梁行写字楼部华东区董事、主管杨达告诉商报记者，“截至今年12月底，沪上甲级写字楼的租金水平已经进一步提升至每天每平方米7．14元，与年初的6．2元/平方米/天相比，上涨了约15%，空置率也继续下跌至7．61%。”

    而在写字楼销售方面，杨达指出：“4月出台的房产新政对写字楼销售市场也带来了一定的影响，银行贷款政策收紧影响客户资金筹措，市场的观望情绪使得5月出现成交萎靡，但这一状况在6、7、8三个月逐步改善，成交缓慢回升。”截至12月上旬，2010年上海全市写字楼销售成交量约为130万平方米。

    值得一提的是，在2010年的上海写字楼销售市场上，郊县区域的写字楼成为了一个最大的亮点。2009年，全市外环外的写字楼成交约占全市成交总量的36％，而这一数字在2010年度已经上升为42%，7－8月，外环外写字楼成交占据了当月全市写字楼总成交量的半壁江山。“主要原因是世博施工管制造成内环内供应量锐减、基础设施建设对外郊环地区写字楼市场的拉动以及通胀预期及住宅投资受阻的情况下，庞大的民间资本转投总价、性价比高的外环外写字楼物业以求资产增值保值。”杨达这样表示。

    DTZ戴德梁行在报告中指出，预计未来的写字楼新建项目中，低碳、绿色的甲级写字楼渐成趋势，而明年上海的新兴热点办公区域则将会出现在滨江沿线、虹桥临空CBD及世博中央商务区内。

    商铺市场：一线品牌加速上海布局

    与写字楼市场相仿，2010年的上海零售物业市场同样呈现出欣欣向荣的景象。世博会效应给上海的商业市场带来一剂强心剂，1月至10月份，上海的社会消费品销售总额达到500亿元。与此相应，2010年全年上海商铺市场的租金水平也始终保持上扬态势，截至12月底，沪上商铺租金已经达到53．06元/平方米/天，入驻率达97%。而在今年三季度时，沪上商铺整体平均租金约为52．79元/平方米/天，相比之下，租金水平仍在稳步攀升。在市中心各大商圈的高端商铺市场中，以南京西路和徐家汇的租金最高，三季度时即已分别达到77．3元/平方米/天和66元/平方米/天的水平。

    DTZ戴德梁行商铺部华东区董事韦泽铭指出，随着越洋广场、国金中心1期、半岛酒店等市中心商铺新增供应，越来越多的国际品牌零售商的目光被吸引。一方面，是世博会对上海商铺市场营业收入的带动，主要反映在餐饮、旅游纪念品、娱乐方面的消费力和人气；另一方面，虹桥枢纽的建设使得长三角的高端购买力能够集中到上海，形成积聚效应；同时，迪士尼作为一个国际性的旅游产业，也让零售商看到长期利好。韦泽铭说：“有了体量和规模作为支撑，再辅以主题性、时尚建筑形态的商铺项目，在2010年受到了国际品牌零售商的高度关注。”

    2011年供应压力较大

    虽然2010年上海写字楼和商铺市场的表现尚佳，但商报记者注意到，到2011年，随着大量新增供应的上市，可能会对空置率造成较大的上升压力。

    据DTZ戴德梁行方面指出，在2011年上半年，上海写字楼市场预计有超过60万平方米的新增供应集中入市，届时将导致甲级写字楼市场的空置率陡然增加；而在商铺市场，2011年上海同样将有约51万平方米的高档商铺新增供应入市，全市商铺入驻率预计将因此而有所回落，租金也将面临加大的下调压力。