年底楼市成交惊现“小阳春”

　　楼市调控以来，房价快速上涨的势头已基本上得到抑制，呈现稳中缓慢上升的态势，年末楼市成交量又再度升温。

　　事实上，目前上海中心城区以及外围的局部板块，二手房价格已有不同程度的上扬。21世纪不动产上海锐丰汇龙分行经理张爱军说，其分行所处板块内成交在经历了短暂的低迷后目前已有所回升，热销房源总价基本在500万-800万元、单价在3.5万-4万元/㎡。此外，带看的逐渐增多及大市的回暖已给了部分房东提高报价的机会。尽管目前的涨价仍属于一厢情愿，但若已有政策不断消化、新的措施未见加码，长期无人问津的高价房源或逐渐被市场默认。

　　在通胀和一月份房产税即将出台的传言双重压力下，让不少买家担心如果再不出手，今后买入将变得更加困难，如今只要资金情况允许，看到合适的还是尽早买入为妙，然而，随着客户的急买心态出现，部分房东也出现了惜售和跳价，从目前的市场反应来看，目前业主大多较为理性和稳定，因此跳价也只是小幅度。

　　据德佑地产市场中心对门店客户抽样调查反馈：在2010年12月1日至15日期间，在该公司门店咨询的客户中，有48%表示为改善居住条件而购房，34%为首次置业，9%为子女求学而购置学区房，以上三类客户占据市场的主导地位。

　　2011年上海楼市或将落地的“靴子”将可能集中在“保障房”和“房产税”上。但总体看来，上述政策短期内很难对房价产生根本影响：前者与商品房受众迥异，后者是收入分配的再调节；另外，去年第四季度楼市在重压之下颇为坚挺的表现也证明了这一点。因此，买卖双方面对2011年的市场，应采取理性的入市态度，量力而行。

　　2011上海楼市：或温和向上

　　汉宇地产董事总经理施宏叡分析：随着土地、信贷、监管等各项调控政策的落实到位，2011年商品住宅的新增供应量有望稳定增加，预计本市商品住宅供求矛盾有望得到较大缓和。至2011年下半年，在刚需带动下改善型需求也有望部分释放，住宅供求总量将有一定幅度放大。同时由于住宅投资遭遇瓶颈，商业地产和豪宅市场将继续升温。

　　原因在于：过去两年出让的“地王”2011年开始将陆续上市，预计这将带动上海中高端住宅的供应总量上升。受到国内通胀因素的影响，高收入阶层通过购值房产实现资产保值增值的需求将有增无减，境内买家会尤其活跃，这将带动豪宅市场交易量再度升温。不过港台及境外高端买家由于受限条件增多，主流方向或由买入转向抛售，预计豪宅市场将以消化量为主，顶级豪宅价格预计2011年内难有较大涨幅。二手房市场会在一手房市场的带动下房价继续平稳向上。

　　2011年房价出现大幅下调的几率较小，如果是购买首套房，施宏叡建议不必长期观望，早买强于晚买。上半年是相对较好的买房时机，可以重点关注轨道交通9、7、11号线沿线板块，这些板块房源充裕、房价适中，已经或者将要开行轨道交通，适合在市区工作的青年白领。改善型购房者可以多关注中外环或者近外环线区域。对于资金并不十分宽裕的投资型购房者，买入住宅需要相当谨慎，房价涨幅最近两年将显著收窄，未来非自住房屋买入、卖出、持有成本都将提高，短线获利机会有限，建议不妨将视线转向有经营潜质的商业地产。

　　2011年楼市：调控思路或出现重大调整

　　中原地产谈百强认为，面对政策加码遭遇市场“冷脸”的结局，2011年的调控面临更大的压力。一是要求调控见到切实持续的成效，加强民众信心，领回市场主导权。二是呼声颇高的“房产税”牵扯到深度与广度前所未有，力度上如何拿捏其难度极高。但其他政策能否在短期效果上缓解市场对房产税的预期，仍未可知。因此，第三轮调控中的创新之处会是最大的看点。

　　而眼下置业者的决策依据更倾向于购房者的自身感觉。后续政策打击、刚性的自住需求、继续宽松的流动性、置业防通胀的动荡意图等，多重因素正对楼市形成综合夹击。预计2011年初的楼市会在试探中继续向上挺进，交易量稳中趋升，“小阳春”仍有机会出现。

　　新一轮调控之后，楼市有望实现新的转折，投机/投资需求的进入门槛被进一步抬高，而原有投机/投资能量将从二手市场有序导出。基于长效政策的逐渐出台，2011年交投走势有望较2010年明显平滑；交投总量上也会实现小幅回归，但保持平和不致过热；房价上行步伐继续放慢，但在2011年中段或者下半年出现同比向下拐点的机会仍比较小。

　　写字楼市场正在崛起

　　2010年末，写字楼市场一片看好。在此喧嚣声中，引人注目的是上海万科首个商业地产中粮·万科VMO项目，其领先于市场的独特产品，在面世之初，就一举缔造了沪上写字楼的销售“传奇”！在开盘短短9天内，已完成88％的认购率。现场发现，这个上海万科携手中粮集团首发打造的商务作品VMO一期分为商务独栋和多层写字楼，分别以大师级独栋商务别墅、花园里的5A级办公的超越级产品优势，领先市场。其地理位置选取世博热地，紧邻8号线，与人民广场、淮海中路、徐家汇、南京西路等商圈无缝对接，形成了一个都市半小时商务圈。

　　而其最大特点是，万科将VMO置身于5万平方米V-park意式生态公园中，与规划中60平方公里浦江世博森林相邻，拥享沪上稀缺生态资源。让“办公室长在公园里”变为现实！