楼市营销四招数，最差的户型怎么卖？做样板房！

　　做样板房来促销在时下楼市中很常见，大多数购房者都认为，能拿来做样板房的肯定是楼盘中比较好的户型，但事实并非如此。一位房产公司营销人员告诉记者，房产营销绝对是个“技术活”，为了将不利因素转变为有利因素，开发商们可谓动足了脑筋，比如为了将最差的户型卖掉，公司会刻意用它做样板房，通过内部装饰装修掩盖缺点。

　　不妨来看看开发商们“化腐朽为神奇”的四大招数吧。

　　花招之一：营造热销氛围

　　这是历史最悠久、普及面最广的一招。从开盘之日找房托排队，到后来在透明售房网上搞连续预定，这一招，只要有点年头的房产公司几乎都或多或少使用过。李女士在买车位时，就遭遇了这样的“热情”。

　　即使在去年房子几乎卖空的时候，各大楼盘的车位依然是不畅销品种，为此，销售人员时不时打电话给客户，声称“再不买就没机会了。李女士住在杭州城西某新小区，由于该小区入住率相对比较高，而且有车业主占多数，每当李女士晚上8点以后回家，就不得不为找停车位而发愁。所以当销售人员多次游说她买地下车位的时候，李女士不免有点心动，尤其是销售员说地下车位已经卖得“差不多了”。但李女士自己留了个心眼，在多次去地下车库考察后，发现被“忽悠”了：哪怕在深夜12点多，里面都是空空荡荡的，偌大的地下车库中，竖着“私家泊位”牌子或停着车的位置寥寥无几。

　　据记者了解，最近个别楼盘为了尽快回笼资金，将销售中最难啃的车位与房子进行捆绑销售，明文规定“买房必须买车位”。事实上，随着杭州实行停车新政后，小区车位买和租哪个更合算，业主心里自有一本账，这种强行搭售的手法，实在不可取。

　　花招之二：做样板房来美化最差户型

　　如今“体验式营销”在房产销售中大行其道，最近两年来，各大楼盘为了让客户眼见为实，纷纷布置了样板房或者样板区，以精美的装修来打动购房者。不少购房者也确实最后选择了样板房户型。

　　然而，一些业内人士透露，一些楼盘的样板房，实际上恰恰是整幢楼中户型、位置、朝向不太理想的房源。一般来说，所有楼盘中都会有这么一批较差房源，如果购房者看到这些毛坯房，往往会很容易挑剔出毛病。为了把这些房源消化掉，开发商们便通过用装修和装饰来掩盖户型上的“硬伤”，转移购房者的注意力。

　　记者曾经在不少楼盘的样板房注意到，户型并不方正的房源，做成精装修样板房后，犄角旮旯的地方被精美家具填充，搞得极有情调。但是，一般业主在实际装修中很少会使用这样的设计，因为太浪费空间了。

　　花招之三：卖不掉的顶层，变成了LOFT

　　一整幢的房子中，底层和顶层通常是最容易滞销的房源。底层不好卖，主要是因为其采光相对较差，并且容易受潮；而顶层的房子不好卖，主要原因在于隔热效果差、容易渗水，这是客观物理因素造成的，至今也没有很好的解决方法。

　　于是，有些楼盘便将卖不掉的顶层房源改造成了LOFT，不但变得时髦，还能因此将价格定得更高。如城北某楼盘销售多年，余房几乎都集中在顶楼，便将顶楼重新包装成LOFT推向市场，不过就目前效果来看不是很理想；而滨江某楼盘，在规划之初就对顶层房源做了精装修LOFT的设计，售楼人员明确表示价格会比其他房源高。

　　花招之四：以旧换新，促销兼融资

　　在家电行业，以旧换新不是一个新名词；但是在房地产业，以旧换新始终是个异数，真正实践的不多，但有个别公司就曾经尝试过。

　　在市场不太景气的2006年初，杭州某开发商推出了以旧换新活动，声称购房者可以用自己名下的老房子来换取该公司开发的新楼盘的期房。当然，为了不亏本，该开发商对老房子设定了种种换购条件，如建筑年份必须在1990年以后(不含1990年)，地段必须是杭州主城区5类地段以内(即不包括下沙、滨江、临平、闲林等地)，必须是个人产权，房屋质量有保证；另外，房价也不能高过周边新房价格，等等。

　　对此，曾经有业内人士评论，在当时的宏观调控因素下，房产销售冷淡，很多公司的资金链面临困难，该公司的做法，有可能是为了融资。因为开发商在收购购房者的二手房后，就可以用现房抵押，从银行贷到大量的按揭款。如今，很多楼盘销售不太景气，这一手法极有可能重出江湖。