“新国八条”对商品住宅的限制， 使2011年注定将成为商业地产大发展的一年。

　　随着房地产新政的出台，住宅市场的投资热潮逐渐冷却，限“住”不限“商”的调控政策使商业地产市场被各方看好，成了新的投资热点。大量的投资资金转向了目前受政策影响较小、未来前景较为看好的商业地产，商业地产一扫之前的寒冬景象，业内人士纷纷预测将进入商业地产发展的“黄金年份”。

　　商业地产受到市场的追捧是调控政策的必然，但是，在郑州市场上商铺出现了一些新趋势：一是高端商业物业项目由出售向持有转变；二是总价低、面积相对较小的大量社区商业成为新的投资机会；三是地铁物业成为众多买铺者是否出手的重要标准。

　　由售转租
　　越来越多大商业中心只租不售

　　目前，不少大型商业地产项目为了保持整体运营的品质，都将对外出售的比例控制在非常低的水平，甚至不少体量巨大的城市综合体项目，也都采用了只租不售的经营方式。

　　在郑州市西部的中原区，中原万达广场被定位为整个区域的商业中心。万达方面透露，总体建筑规模达到50万平方米的中原万达广场项目，其中商业占到约25万平方米，目前项目正处在招商阶段——作为万达在郑州的第一个项目，中原万达广场所有的商业都将是自持物业，对外只出租不销售。

　　大型商业综合体只售不租的现象并不是偶然，位于郑东新区的宝龙城市广场也只有大约30%的商铺对外销售，其余均为自持物业。另外，宝龙地产位于郑州市西区的项目则将采用物业全部自持的模式。

　　对于越来越多的城市商业项目尤其是大型商业综合体、商业中心加大自持物业比重，甚至是只租不售，一位业内人士分析：“对于大型商业中心来说，产权分割的商铺对于投资者来说只能是一个灾难。”他表示，产权分割的商业因为无法进行统一的运营管理，所以能够经营成功的案例凤毛麟角。

　　对此说法，业内曾有一个非常形象的“LV和串串香”的比喻：如果没有专业的运营公司进行整体运营，LV旁边招进一家串串香，这种商业肯定是无法长久的。所以，目前万达、宝龙等商业地产开发商将商业物业进行自持，既对商业中心的后续运营有利，对投资者也是一种保护。

　　区域变化，社区物业成新宠

　　当投资价值较大的商业综合体一铺难求之后，未来人口聚集量大的社区物业受到热捧，悄悄地走俏市场。

　　“像我们这样的商铺，面积不大，总价不高，周边有小区人流支撑，交通又比较便利，投资起来非常划算。”天望·优库的一位营销人员告诉记者，随着住宅市场限购之后，大量手头有余钱的市民，出于增值保值的目的，都希望投资一套或者几套商铺，在这种情况下，面积不大、靠近大型居民区、交通便利的社区物业非常有优势。

　　实际上，对于大量有意投资商铺的中小投资者来说，投资商铺的巨大资金压力是以往商铺不够火爆的主要原因，“虽然限购限制了一些市民投资商品住宅，将他们引向商业市场，但是就市场来说，选择商铺普遍是住宅投资的替代之选。”一位资深业内人士认为，在通货膨胀的大背景下，投资实业依然是最好的选择，在无法投资住宅的前提下，可以按照资金实力投资小型商铺，这也是社区物业趋火的主要原因。

　　另外，也有投资人士认为，在大量社区聚集的新区，产业聚集的区域，或者是主题经济，比如校园地产、旅游地产等也是未来投资的方向。“住宅限购之后，商业地产肯定成为热点，传统的商业综合体已经没有优势，可以将投资的重点转向旅游、养老等休闲地产。”河南财经政法大学教授刘社建议说。

　　商圈潜力，地铁成投资风向标

　　对于商铺的投资来说，交通是不可忽略的重要因素，尤其是轨道交通，在目前郑州地铁线路的规划中，对于商业投资者来说，是一个特别重要的信号，因为商业配套一定是沿地铁站口为依托而布局的，对于主城区之外的组团，可以多看些地铁规划，提前介入。

　　郑州地铁1、2号线的投入建设，让“地铁物业”一词成为郑州楼市最热门的营销概念之一。据相关机构统计数据显示，目前郑州市场在售的地铁沿线楼盘有数十个之多，这些与地铁为邻的物业，其价值随着地铁开通日期的临近而日益受到关注，不少投资者也认为地铁物业将是郑州商业地产发展的风向标。

　　著名经济学者郎咸平曾谈到，地铁物业拥有一个城市最大的人流量，人流的汇聚直接导致地产的升值。以香港地铁为例，沙田地铁站出口新城市广场的房租非常贵，而过街的沙田广场的房租只有它的1/3，从这个刚性的价格指标上就能看出价值的高低。郎咸平说：“地铁商业目前还是一个全新的概念，是中国少有的一个投资机会。”

　　实际上，从国际、国内的地铁物业发展情况来看，相对于其他物业而言，地铁站点周边的写字楼和住宅都有很好的投资价值，它的平均增长速度比非地铁周边物业可能要快15%~25%，而且在市场低迷期也具有较强的抗跌能力。此外二手房交易也更容易成交，基于这些因素，地铁周边物业投资的确是个体投资者比较好的投资选择。

　　比如，位于秦岭路商圈核心的西园国际广场就曾宣称，地铁开通后，地铁出入口的商业物业是最大的受益点，邻近地铁站点1000米以内辐射圈的物业，都将因地铁而升值，尤其在起点站、终点站、中转站附近。