做不做保障房？

    现在摆在开发商面前的一条路，是大规模参与保障房建设。但一些开发商坦言，做保障房项目是做公益，并不赚钱。想要市场化的开发商大规模介入保障房，首先需要解决“赚钱”的问题。

    此前，多数知名房地产公司都做过少量保障房项目，多数是配建，即政府在土地出让时规定开发商必须配建一定比例保障房。但实际情况证明，配建路子走不通，也不可能大规模推广，因为保障房捆绑土地出让，开发商是不得已而为之，房子的质量、户型、结构能否过关都是问题。

    龙湖集团曾在北京市通州区开发了一个保障房项目——大方居，吴亚军表示，大方居这个项目不仅不赚钱，还是亏本的，2009年公司上市前只好把这一块放在了亏损拨备。

    万科和龙湖面临相同的问题。万科高管在业绩推介会上表示，“万科非常愿意做保障性住房，而且赚1元钱就够了——如果不赚钱的话对不起股东，而如果赚钱的话就没有了‘道德的血液’。因此政府给我们地和钱，我们帮忙建，赚1元钱都行。”

    万科提到的“政府给地和钱”，实际上就是开发商不垫资的代建模式。万科认为，这对于开发商是最好的方式，成本可控；但在实际操作层面，其实也有其他不可控因素。“有个地方，领导视察后给业主名单晚了六个月，因此导致我们积压了六个月的库存。公租房更可怕，谁来收租金？物业谁来管？还有可能出现腐败的问题，因此万科尽可能离得远一些。”万科高管表示。

    这些问题凸显了开发商介入保障房建设的困境。上述国开行内部人士认为，“开发商参与保障房，就是走代建路子，应给开发商留出一部分利润。不应引入社会资本和金融工具，因为它们都要追逐回报。对于保障房建设，切勿将政府责任与盈利相混淆。”他认为，保障房的建设、融资、分配应有一整套制度规范。

    住建部政策研究中心副主任秦虹也认为，保障房真正的难题不在建或资金，难在管理，“如何准入、退出、审核、管理、分配？能不能让有限的公租房资源真正落实在需要的人身上？相关制度建设很重要。在政府提供一定贴息、优惠、免税等优惠条件下，央企、国企应大规模参与，分担社会责任。”

    对于市场化的开发商和民营企业来说，代建也是最易被接受的模式。绿城集团近日成立北方代建公司，希望大规模介入保障房，据绿城集团执行总经理、代建公司总经理曹舟南透露，绿城此前在青岛建设的一个保障房项目，不但没亏损，反而赚了1亿多元。

    曹舟南并没有详细介绍青岛项目的运营模式，但他透露，目前保障房的利润总体非常低，只有建安成本的3%-5%，地方政府的做法也千差万别。政府虽下达了大量保障房任务，但相关制度的设计不够完善，例如与开发商的合作模式、付款方式、投资主体等都有待明确和细化。

    目前，中国的公用事业项目融资及其路径选择，有BOT、TOT、PPP三种基本模式，也有基于此演变出来的变异模式，地方政府在引入社会资本参与保障房建设时，也脱不开这三种。

    BOT，即“建造-运营-移交”（Build-Operate-Transfer），是指政府通过特许权协议，授权外商或私营商进行项目（主要是基础设施）的融资、设计、建造、经营和维护，在规定的特许期内向该项目使用者收取费用，由此回收项目的投资、经营和维护等成本，并获得合理的回报，特许期满后将项目移交回政府。

    TOT是在BOT基础上发展而来的，即“移交-运营-移交”（Transfer-Operate-Transfer），是指政府部门或国有企业将建设好的项目的一定期限的产权和经营权，有偿转让给投资人，由其进行运营管理；投资人在一个约定时间内通过经营收回全部投资和得到合理回报，并在合约期满之后，再交回给政府部门或原单位的一种融资方式。

    PPP（Public-Private-Partnerships）即公私协作的模式，指政府与民营资本合理分担项目的各种风险，并通过合同等工具对风险进行管理。

    目前，上述几种方式在保障房建设领域都有尝试和运用，但地方政府的做法并不统一，甚至在同一个城市不同项目，对待不同开发商的方法也不相同，没有统一标准可循。因此，不少开发商提出，政府应该有明确的参加保障房建设的条件，并做好统一的制度设计。