从2010年初开始，我国住宅市场调控频出，“二套房首付由最初的三成提高到不得低于六成，贷款利率加升到1.1倍，三套房直接停贷”，这使得原本倾向于住宅市场的投资者投资成本增加，观望情绪渐浓。细心的朋友会发现，历年来中国楼市的调控几乎都是针对住宅市场，而写字楼市场与调控政策绝缘，前不久出台的《保险资金运用管理暂行办法（草案）》首次将不动产投资写入保险资金范围，业内人士分析，有稳定现金流的商业物业，尤其是以租金收入为主的写字楼，或将成为重点投资方向。

    郑州写字楼市场现状扫描

    2011年3月4日，郑州楼市“最强限购令”细则在千呼万唤中应声落地，市场客户观望情绪迅速加剧，房地产住宅市场出现了前所未有的低迷。事实证明，此次郑州市“限购令”细则的出台对住宅市场的投机炒房行为打击面之精准、力度之大，堪称史无前例。与住宅市场不同，影响商业地产更多的是国家宏观经济政策、城市化进程和城市经济发展等方面，此次新政对商业地产的影响不仅不大，反而在国家不断出台拉动内需政策的引导下，迎来了新的高潮。这似乎正印证一个流传很久的业内预言：21世纪的前十年是住宅投资的黄金时期，第二个十年是投资商业地产的黄金时期。

    目前，郑州市已经出现高达4万元/平方米的写字楼，整体成交均价步步攀升。据了解，2010年郑州市写字楼销售面积和新增面积都呈现出增长态势，供需趋势旺盛。而2010年郑州写字楼的出租租金与2009年相比也上涨了不少。无论是政策影响还是市场需求，事实已经说明一个问题：写字楼产品已经成为新政之下最大受益者之一。

    写字楼市场持续走热 提醒投资者需谨慎

    尽管写字楼投资形势一片大好，仍有业内人士提醒，写字楼市场需求量与城市的经济体量直接相关，且商务板块需要一定的培育期，因此投资写字楼需谨慎。资深房地产投资客刘先生告诉笔者，他并不认为写字楼投资市场就是“遍地黄金”。刘先生自喻自己的投资理念就是——早起的鸟儿有虫吃，但他也同时相信许多事情是——来得早不如来得巧，而这个“巧”就是所谓的投资技巧。

    “就投资者来说，如果你对所要投资的产业和市场环境不熟悉，来得早恐怕就不是有虫吃的鸟儿，而是被鸟吃的一只虫”。如何才不会成为写字楼投资这个市场里“早起被吃的虫儿”呢？写字楼投资到底有什么样的“名堂”？投资者应该注意些什么？针对这些疑问，笔者采访了房地产从业者李先生，请业内人士为我们提供一些具有实际操作性的投资技法。

    写字楼投资铁律：地段决定未来，投资者对号入座

    李嘉诚对投资房地产的诀窍是地段、地段，还是地段，这句话对投资写字楼来说，显得尤为精当。在任何时候，房产的增值主要来源于土地的增值，而城市主中心区域地段土地的稀缺性，注定了写字楼的后期价值，物以稀为贵。成熟的地段，区位资源优势得天独厚，通常是人流、物流、信息流、资金流汇聚之处。

    对此，李先生表示，“投资写字楼，关键是投资其区位和地段，不能盲目考虑降低投资成本，去选择一些地理位置较偏、售价相对便宜的物业，这样反而会加大投资风险。在郑州，写字楼物业只要所处区域和地段好，就能基本保证写字楼的后期无限增值空间”。

    成熟型区域PK成长型区域谁更适合投资？

    同时，李先生还告诉笔者，在真正投资者眼中好地段分为两种：一种是成熟型地段；另外一种是快速成长型地段。在郑州，东区CBD就属于成熟型地段，多年来经政府大力发展，已经成为郑州市炙手可热的中央商务区，风头一时无人能及。这也直接导致CBD区域的写字楼租、售价水涨船高，但这种现象对想要进入CBD投资写字楼物业的客户来说，具有一定挑战性。投资讲究“低买高卖”，现在进入CBD购买写字楼，可以说已经错过了价值洼地，所以说对于投资新手以及资金实力较为欠缺的客户来说，投资成熟区域写字楼物业经济压力相对会很大。对投资新手来说，应该寻找类似前CBD时代的区域进行投资，在区域写字楼价格还处于洼地的时候，迅速入手坐等升值。例如郑汴路商圈，大家都知道它是中原最大的建材市场集散地，是与郑州火车站商圈、二七商圈齐名的财富中流砥柱，每天有数以十万计的郑州本地居民、省内外居民、商户来此置办家居用品或批发建材家居商品，被人们称为“东区经济发动机”。另外，相信每个在郑州生活了一年以上的人都清楚，随着郑州大东区的开发建设，连接郑州传统中心——二七广场与新郑州的形象中心——CBD的郑汴路，也因其地理位置与影响力获得了史无前例的重视，近些年因其的快速发展，区域内的商务发展潜力也逐渐凸显出来，据说很多投资者都已进入该区，希望能在该区域的写字楼还处于价格洼地的时候购买到性价比极高的写字楼。

    就李先生所提到的现象，笔者也从位于郑汴路商圈核心升龙凤凰城·环球广场写字楼销售经理杨经理处得到了证实。杨经理告诉笔者，项目入市以来，接待了很多具有丰富投资经验的客户，他们在经过对项目的认真考察，最终出手购买，购买的原因不外乎区域发展的强劲潜力以及区域写字楼价格水平暂处于市场中游，具有极高的性价比。

    在问及“地段对于写字楼投资的重要性”之时，杨经理也对写字楼投资给出了自己的看法：投资就如钓鱼一样，一个肥鱼满塘的池塘边围满了垂钓者，你甚至连下竿的地方都没有，如何钓到鱼？说不定一不小心自己都会被挤下池塘，得不偿失。相反，选择一个钓鱼者较少的池塘，提前占一个好位置，等到未来鱼儿肥了之后，赚个盆满钵满。

    通过两位业内人士的分析，我们不难发现投资写字楼成熟区域与成长型区域，并没有谁好谁坏之分，客户还是需要根据自己的投资经验以及资金实力，理性思考谨慎投资。

    写字楼投资方向：形象决定价值5A甲级写字楼成主流

    大家都清楚，写字楼的投资价值在于物业本身的升值，以及未来的租金收入。在郑州市面上，有甲级写字楼，有乙级写字楼；当然，还有小户型写字楼、以商住立项的商务公寓。投资者究竟该投资什么档次的写字楼，李先生也给出了自己的建议。

    李先生讲，投资写字楼的档次，其实就是在投资写字楼的租客档次。租客的经济实力与付租意愿，注定了一个写字楼的租金高低，凡是资金实力强的公司，当然更具有付租财力，也更有抗经济风险能力。而大多企业更倾向于选择甲级写字楼办公，不仅仅是为了办公的便利，更多的还是为了进一步提升企业形象。投资写字楼之前，一定要懂写字楼，对写字楼的诸多重要因素要做充分的功课。如写字楼的商务配套、停车场的设计是否合理、建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等，这些都在无声地彰显着一座写字楼的形象。

    就像升龙凤凰城·环球广场写字楼为什么会有那么多的客户投资，我想不会单单是其所在区域的发展潜力，它的LOW-E玻璃幕墙外立面、五星级挑空商务大堂等5A甲级写字楼商务配置，都为这个项目增添了不少价值，从而使投资客对未来的出租率有了更大的信心。所以说，面对商务全球化的今天，5A甲级写字楼势必成为写字楼市场的主流，也会有更多的公司选择入驻5A甲级写字楼。

    尾语

    郑州的写字楼投资市场愈加火热，几位业内人士也仅仅是为我们揭开了写字楼投资的一页，还有哪些事宜需要投资者注意？在郑州哪里才是写字楼投资的最佳区域？我们将继续关注，同时也希望广大投资者结合实际、理性投资。