“还有空余写字楼出租吗？”“对不起，早已满租了。要租房得排队申请！”

    这是昨日发生在武汉新世界国贸大厦内的一段对话。

    在经历几轮住宅抢购热潮后，江城楼市热点从住宅转换到高端写字楼。

    国际房地产顾问机构——戴德梁行研究统计，武汉高端写字楼（又称甲级写字楼）不到20座，空置率从去年初的10%急剧下降至去年底的1.1%，租赁严重供不应求。

    “高朋满座”，无奈谢客

    何宁是一家外资银行的行政经理，从去年底起，他就开始为银行迁址发愁。这个租赁几千平方米的大主顾，几个月来竟没能在武汉找到一个合适的去处。“写字楼档次低了，不适合银行。但好的写字楼都接近满租，更别提找个一楼门面了。”

    安邦寿险入汉，为租到高端甲级写字楼甚至四处托人找关系，几番碰壁后只好栖身于汉正街周边。

    甲级写字楼之一的新世界国贸大厦，2年前还曾派人在大堂内散发广告以招徕租户。可现在IBM、SONY等300多家企业将这座大厦塞满。汉口的建银大厦、瑞通广场、汉口银行大厦，也已全部满租。

    武昌如出一辙。武昌区总部经济办公室主任李明悌介绍，该区甲级写字楼出租率都在99%以上，全区68栋商务楼宇中，单层空置面积上千平方米的，仅有4栋。

    “鱼龙混杂”，冷热不均

    甲级写字楼火爆，但中低端写字楼却是另一番景象。

    一开发商分析，部分写字楼定位不清晰，有的搞商住两用，有的想搞小户型，结果搞成四不像。部分开发商为了回笼资金，一卖了之，结果造成商户类型纷杂，降低了品质。此外，武汉企业规模偏小，租赁住宅或老旧办公楼，从而挤压了中低端写字楼的市场。但高端写字楼一般只租不卖，便于招商择商，品质提升又进一步吸引了实力企业入驻。

    需求旺盛，供应断档

    2005年前后，武汉曾形成一波写字楼建设高潮，当时有人担心写字楼过剩。2007年，该市甲级写字楼空置率“如期”达到了24%。

    但所有担心从去年开始烟消云散。

    戴德梁行（武汉）有限公司商铺部助理董事冯波分析，甲级写字楼走俏首先源于供应断档。

    最近3年，随着武汉商品住宅逐年看涨，众多开发商弃写字楼转投住宅，每年竣工房屋约900万平方米，但写字楼占比不到5%。据统计，3年来，偌大武汉新建成的高端写字楼只有浦发银行大厦等寥寥几栋。

    而随着产业转移，国内外大企业加速入汉，需求猛增，江城高端写字楼租赁从2009年底开始走旺。

    李明悌说，武昌区千万元资本的企业每年就新增100家，其中有10家总部企业，仅这批企业就可“吃光”全区每年新增的十几万平方米写字楼供应量。

    去年武汉市新增企业30037家，以每家最少用100平方米计算，办公需求达300万平方米。这一数字是去年新竣工写字楼面积的七八倍。

    开发猛增，是喜是忧

    高端写字楼租金和售价开始飙涨。

    有房地产机构统计，武汉高端写字楼目前每平方米月租62元，比一年前平均上涨20%，算上物业管理费，每平方米月租至少在80元以上。最贵的民生银行大厦已涨至122元以上。

    亿房研究中心调查，去年该市写字楼成交均价比前年飞涨42%，大大超过住宅17%的涨幅。在传统商圈，写字楼成交价已达1.5万元至2万元/平方米。

    市场重新点燃开发商投建写字楼的激情。

    新的写字楼扎堆于长江两岸、王家墩CBD、中南路、建设大道周边。保利文化广场、海山金谷、广发银行大厦、武汉天地商务群等一大批写字楼拔地而起。据不完全统计，该市在建和拟建写字楼至少在300万平方米，相当于近几年年均竣工量的8倍以上。

    冯波表示，武汉写字楼开发并不均衡，阶段性的开发体量猛增，可能造成几年后供应过剩。

    但李明悌却对此乐观。他说，写字楼建设一定要有超前性，就像交通等基础建设，只有适度空余，投资环境才能更有承载力，更有竞争优势吸引企业入驻。