随着中国商业地产市场的持续走好，中外投资者特别是国内机构投资者已成为市场需求的主力，其原因主要是租赁和自用需求强劲，特别是外资企业对写字楼的需求、海外奢侈品品牌在华积极扩张的需求增加，导致商业物业市场火爆。

　　去年以来中国政府为整顿房地产市场出台了一系列调控政策，尤其是今年各地接二连三祭出的限购令给中国住房市场的投机画上了一个休止符。然而，未受调控的商业地产领域却“因政得福”，成为中外机构投资者关注的重点。根据4月12日全球唯一一家连续3年入选“福布斯白金400强”的房地产投资管理及服务公司仲量联行发布的研究报告，一季度京沪两地商业地产市场火爆：北京甲级写字楼租金继续急升，平均租金已经突破2008年本轮金融危机爆发之前的最高水平；上海浦西当季环比涨幅继去年第四季度创2005年第一季度以来新高之后再次刷新纪录。

　　从商业物业市场火爆的原因来看，仲量联行董事覃晓梅认为主要是租赁和自用需求强劲，特别是外资企业对写字楼的需求、海外奢侈品品牌在华积极扩张的需求增加，导致甲级写字楼和优质商铺的空置率继续下降。

　　根据仲量联行的上述报告，今年一季度北京甲级写字楼空置率环比下降1.5个百分点至10.9%。其中，CBD区域降幅最大，环比下降6.6个百分点至19.3%。而当季北京商铺市场的空置率环比下降0.8个百分点至13.1%，工业物流仓储空置率环比下降2.3个百分点至2.8%。随着空置率面积的迅速减少和需求的持续强劲，当季北京写字楼、商铺、物流市场租金持续上涨。写字楼租金环比攀升5.1%，达到每平方米每月218元（按建筑面积计算）；商铺市场租金也平稳上涨，其中优质购物中心首层平均租金环比涨2.4%，达到每平方米每月639元；物流市场平均有效租金环比上涨2.5%至每天每平米0.9元，比此前两个季度5.0%的增幅有所放缓。

　　随着中国商业地产市场的持续走好，中外投资者特别是国内机构投资者已成为市场需求的主力，而新加坡和香港等地的国际性投资机构也日益活跃。

　　据悉，一季度中资背景企业以强大的资金实力继续完成对北京优质写字楼的投资，特别是位于成熟商务中心区的优质写字楼成为企业总部选址或企业长期持有投资的重点。其中重要的投资交易包括，五矿集团募集资金45亿元人民币用于收购位于东二环地区第五广场三幢甲级写字楼物业；一家美国背景的投资公司将其持有的西环广场3座写字楼以离岸交易的形式出售给一家有香港背景的公司。在商铺市场，虽然业主鲜有出售已经开业运营的优质百货或购物中心，但是拥有资金实力与运营能力的投资机构十分看好北京购物中心的经营收入前景。事实上，近期，凯德商用宣布整体收购位于北京朝阳区冠城大厦裙楼部分商场，总面积约为9万平方米，预计将于2011年年底正式开业；北京金融街控股股份有限公司年初宣布，将以40亿元收购北京中信城B、C、D商业金融地块的土地使用权，规划地上建筑面积共约20万平米，包括商场、写字楼、酒店、酒店式公寓等物业。

　　其实，不光是在中国，就是在经济增长强劲的整个亚太地区，北京、上海商业地产的表现都很抢眼。根据高力国际发布的“全球写字楼房地产概况”最新报告，2010年下半年亚太区写字楼租金稳步上扬，平均上涨4.6%，北京增幅显著。高力国际办公楼服务董事史德劲表示，北京写字楼租赁市场在2010年下半年经历了急剧的变化，业主获得了更有利的市场位置。去年第三季度至第四季度，整体空置率降至10%以内，业主提高租金6%。他预计，即使2011年将有较大新增供应量，旺盛的需求量仍将超过新增供给，继续推动租金快速上涨。

　　覃晓梅表示，办公租赁需求的复苏和良好的商业市场环境是资产升值的主要动力，今后将有更多外资机构投资者和国内保险公司活跃于写字楼市场，市场投资回报率会小幅降低。

　　根据仲量联行日前发布的《中国房地产投资市场动态》，如果资产价格再次过快上涨，中国政府可能会要求保险公司暂缓进入商业地产投资市场。国内市场较低的投资收益率和有限的投资机会，将可能导致众多国内机构投资者开始瞄准海外房地产市场。