对于一个国家和地区的经济发展形势而言，如果说股票市场是金融领域的晴雨表，那么写字楼市场则是实体经济领域的风向标。十年来，写字楼市场如同上海这座城市的骄子，在茁壮成长的同时，见证着整座城市经济变革和腾飞的历程。如今，写字楼受益于住宅市场调控给商业地产带来的利好，借着上海“两个中心”建设的东风之力，再度插翅飞翔。

　　政策回顾

　　2006年 “国十五条”出台 “住宅禁商”催热写字楼

　　“国十五条”首次提出“双竞双限”出让土地，“住宅禁商”催热写字楼市场，商业地产投资增长率基本维持在一个稳定水平。

　　2008年 写字楼“降温” “限外”政策暗松

　　中国金融市场和实体经济都受到次贷危机的严重冲击，发着“高烧”的写字楼市场突然“降温”。此时，商业地产“限外”政策暗松。

　　2010年 “国十条”颁布 写字楼受益

　　“国十条”出台，住宅受限，商业地产成新政受益者，房企“弃宅从商”，写字楼市场再度发力……

　　走出低谷

　　进入21世纪之后，随着中国正式加入WTO，上海经济持续向好，连年以两位数增长，大量境外公司看好上海未来的发展前景，纷纷进驻上海，而国内民营企业进入上海的数量也以每年20%—30%的速度增加。此时，上海写字楼市场终于摆脱了上世纪90年代末亚洲金融危机时一蹶不振的阴霾，面对又一次快速增长的需求，之前严重的空置率和低租金情况得到大幅改善。

　　2002年是中国正式加入WTO后的第一年，也是上海写字楼市场不得不提的一年。该年1月，商办市场一改前两年不涨不跌的状态，开始出现转机。淮海路、虹桥开发区、陆家嘴等区域的甲级写字楼逐渐走出低谷，旺盛的需求使其租金首次出现上升态势。商办市场趋暖导致中房指数开始由负转正。到5月时，价格指数上扬8点，达到7年来最高值。

　　此外，在2002年，上海市场出现银晨数码大厦、绿地科创大厦和京银大厦这三幢全出售型办公楼。在打破办公楼市场长期只租不售局面的同时，初步启动了上海办公楼的投资市场，进一步推动了上海办公楼市场的发展。

　　也就在这两年中，亚洲金融危机时达到”峰值”的烂尾写字楼项目变成了“香饽饽”。随着上海写字楼市场持续走高，烂尾楼项目的投资价值迅速凸显，一个烂尾楼项目的开发一般只需半年时间和数千万资金，而其回报率却有可能高达150%至200%。 “城市疮疤”迅速消失。

　　一路上行

　　此后，上海经济结构进入调整期，第三产业比重不断扩大，上海办公楼市场进入了新一轮的发展期。产品向着多元化、个性化、全城化全面发展，而供应量和需求量也大大提升，空置率降至有史以来的最低点，售价和租金一路上扬。

　　2003年，由于银行利率连年下调，新组建公司和投资客不断增多。许多客户为同时满足投资和自住两方面的需求，变租赁为购买，或直接投资办公楼，销售型办公楼越来越受投资者力捧。

　　2004年，WTO效应大幅显现，国外大型公司纷纷涌入。另外，港资进入上海，2010世博会落户上海给上海写字楼市场打了一剂强心剂，带来了源源不断的消费力量。这一年，上海写字楼市场越来越热，租金价格不断上升，空置率不断降低。随着“总部经济”的崛起，小陆家嘴、淮海东路、徐家汇、北外滩、五角场、中山公园等地大量的商务写字楼开工建设规划确定。新交房的来福士广场、企业大道等甲级写字楼租金屡创新高，报价达到1.0美元/平方米/天左右，写字楼市场发展正演绎“花样年华”。

　　随着跨国公司在上海的迅速扩张，2005年的上海甲级写字楼市场需求量持续旺盛，市场新增供应量达到之前5年中的最高水平。新建写字楼物业的整体品质得到了显著提升，九成以上都达到了国际甲级写字楼的建造标准，其中包括嘉华中心、汇亚大厦、都市总部大楼及花旗集团大厦。截至年底，上海甲级写字楼市场平均空置率为6.6%，只比 2004年同期微增了0.2%。

　　之后两年，由于“住宅禁商”政策，写字楼市场一路意气风发。直到2008年的到来……

　　再度崛起

　　2008年和2009年可谓是上海写字楼市场的又一次“阵痛期”。金融危机席卷而来，写字楼市场陷入胶着。但上海写字楼市场的“二度低迷”到2010年戛然而止。调控重拳出击住宅市场，写字楼市场则开始“解冻”。而此时的上海写字楼市场，格局正悄然发生变化。

　　在宏观经济衰退、众多企业营运不佳的情况下，2008年的上海写字楼市场显得秋风瑟瑟。此后一年，上海写字楼市场并没有明显复苏，租金和空置率一路胶着反复。

　　随着商品住宅市场的持续调控措施出台，2010年成为写字楼市场的又一个转折年，上海写字楼销售市场表现再度活跃。由于市中心土地日益稀缺，租金水涨船高，郊县区域的写字楼成为了市场的最大亮点。 2010年度，外环外写字楼成交突然发力，占据了当月全市写字楼总成交量的半壁江山。

　　时间步入2011年，伴随住宅市场调控政策的强化和跨国公司持续扩张，上海写字楼市场继续稳步回暖。

　　可见，上海的写字楼市场伴随着经济发展，经历了起起伏伏。但这个市场并没有原地踏步，它在几度顽强崛起的同时，勇于变革创新，走上了腾飞之路。我们有理由相信，在商业地产正面临难得机遇的当下，上海的办公楼市场将乘着城市发展的翅膀再度翱翔，并在不久的将来为城市赢得更多的荣耀。

　　业内视点

　　对于写字楼的发展趋势，我认为写字楼不会仅仅局限于标准型产品。现在随着市中心租金高位行走，写字楼已经开始向外围区域延伸，诸如北外滩这样的非传统商业板块已经聚集了不少高档写字楼项目。随着外围区域和轨道交通的发展，一些优质企业也愿意向外走。将来一些郊区的商务园区会获得更大的市场。从整体来看，我对写字楼市场表示看好。