随着中央政府对住宅调控政策的进一步监管和落实，以及经济的进一步复苏，市场对商业地产需求正在逐步释放，这在一定程度上支持了投资者向商业地产进军的决策。目前已有越来越多的投资者瞄准了商业地产，大型国有企业以其强大的支付能力，在市场中扮演举足轻重的角色，境外投资者、保险公司、高新科技公司以及国内资本，也在积极的寻找机会。“商业地产”正在成为房地产市场的热门词语。

    受政策影响一度“冷清”的北京土地交易市场，近来大有回暖气象。

    6月27日北京市东城区崇文菜市场一宗商业金融用地进行拍卖，引来了15家企业参战。经过33轮激烈竞买，广州市丰璟房地产开发有限公司以总价7.1亿元拿下该地块。该地块楼面地价高达4.32万元/平方米，溢价率高达140%，一举成为近年来北京新的单价“地王”。

    7月6日，北京市CBD核心区9宗地块集体招标，首创、远洋、中信、万通等20家竞标人参与投标。9宗地块投标结束后，总底价共计169.93亿元，以最高投标价计算总价为246.55亿元，溢价率达45%，平均楼面地价为22619元/平方米。

    不仅在北京，沿海的上海、广东；中部的武汉；西部的重庆、成都……“商业地产”都成为房地产市场的热词，一次次出现在各大媒体的版面上。

    供求量是关键

    业内人士分析，近期商业地产出现升温的现象，是市场供求关系的体现。

    第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司北京研究及顾问咨询部董事王琼表示，从目前北京的商业地产市场看，需求量大，而供应量少。下一轮商业地产集中供给将出现在2016~2017年，而此前入市的项目面积都不算大，这将导致写字楼租金快速平稳地上涨。

    另一家房地产咨询机构高纬环球的报告也显示，由于国内外企业机构呈现出日益增长的扩张势头，写字楼价格持续快速上升。

    高纬环球中国区董事、研究部总经理张平在接受本报记者采访时表示，中国在全球经济市场上的地位日益提升，从北京作为中国的首都、上海即将成为全球金融中心的地位来判断，目前的甲级写字楼存量远远不够。据统计，目前北京甲级写字楼的存量大概是600万平方米左右，预计到今年年底达到700万平方米。但在纽约，单曼哈顿商区就有2000万平方米的甲级写字楼存量，整个纽约则高达3000多万平方米；东京也有2200万平方米左右。

    张平表示，单从量上来看，北京、上海等地写字楼增长空间还是很大的。

    高位环球提供的数据显示，第二季度上海甲级写字楼平均有效净租金达到391元/平方米/月，环比上涨7.7%。上海多数现存写字楼呈现几乎满租的状况。而写字楼的租金也水涨船高，包括国金中心一期、瑞安广场、企业天地、东亚银行大厦等，本季度涨幅都在5%~12%。

    分析认为，下半年，上海写字楼供应速度将放缓，大约将有30万平方米写字楼上市，主要集中于浦东区域。没有了新增供应的压力，写字楼市场租金上涨的速度将变得更快。内外资企业的扩张以及市场高端写字楼有限的控制面积，将不断推高上海写字楼的租金水平。

    高纬环球预计，市场将呈现对业主有利的局面，上海写字楼租金将保持稳定增长，预计下半年租金涨幅将达到8%~10%。

    开放发商需谨慎

    张平分析，2011年，由于住宅投资受政策严控影响，部分投资资金流入商业地产领域，尤其是住宅被限购的一二线城市更加明显。相信随着中央政府对住宅调控政策的进一步监管和落实，会加快国内外投资者布局商业地产的步伐。“SOHO在上海接连收购5个商业地产项目便是一个例证。4000亿元的保险资金被允许投资地产，但只能投资办公楼等商业地产，也推动了商业地产的进一步升温。以成都为例，2010年9月19日瑞安建业披露，中国平安保险已经以7.18亿元人民币收购了该公司持有的位于人民南路的中汇广场。”

    她表示，目前，国内开发商已经开始加快布局商业地产的步伐。随着中央政府对住宅调控政策的进一步监管和落实，以及经济的进一步复苏，市场对商业地产需求正在逐步释放，这在一定程度上支持了投资者向商业地产进军的决策。“从投资交易的角度来看，高纬环球去年在中国市场做了19亿元的投资性交易，2011年到现在为止已经完成了近50亿元的交易，这体现出投资者对商业地产市场的关注。所以说，今天商业地产市场从开发角度、顾问角度、交易角度上都比以往更为活跃。”

    第一太平戴维斯的报告也认为，对于买方而言，投资市场逐渐进入活跃期，国内政策对住宅地产的调控日益加剧，越来越多投资者瞄准了商业地产，大型国有企业以其强大的支付能力，在市场中扮演举足轻重的角色，境外投资者、保险公司、高新科技公司以及国内资本，也在积极的需找机会。

    但专家提醒，商业地产历来投资收益偏低，投资回报期较长。且对开发商的营运与销售能力要求较高，在目前各大城市商业地产已出现空置的情况下，各类机构涌向商业地产也蕴藏着较大风险。

    王琼表示，与住宅项目回收资金较快不同，商业地产对开发商资金链要求较高，一般需要3~5年才能拿回资金。所以转型开发商业地产对于开发商而言需要认真考虑。

    投资客应小心

    有数据显示，目前北京住宅租售比已经超过1：500，商业地产的出租回报率则在1：300左右，较高的回报率使得价值投资型购房者开始倾向商业地产。

    第一太平戴维斯的报告显示，二季度，北京甲级写字楼的售价环比上涨了5.7%，达到每平方米人民币47,684元；租金水平的提高使得甲级写字楼的收益率略涨0.4个百分点，至6.1%。

    张平对本报记者表示，北京和上海的写字楼销售租赁市场和零售商铺市场基本处于供不应求的局面，如果策略得当，一线城市的前景乐观，而且未来3到5年，仍有相当好的发展空间。

    不过她提醒投资者，在二三线城市，投资商业地产仍有较大的未知因素，关键在于市场是不是有足够需求来支撑。尤其是写字楼市场，在二三线城市是否有足够的需求来支持庞大的城市综合体、摩天大厦的建设规模，非常关键。“写字楼的需求来自于第三产业服务业，城市化本身不产生也不带来服务业，一定要经济发展到一定规模，第二产业到了一定的比重、第三产业占据相当大的比重的时候，才会产生对写字楼的足够需求来支持市场发展。”

    谈及商业地产投资，张平认为，商业地产和住宅最大的区别是：商业地产更适合于机构投资者或者资金雄厚的个人投资者进行整售交易，之后单一业权、长期持有。

    首先，业权统一是商业地产是否可以长期可持续发展的一个基础条件，单一业权有利于更加专业有效的物业管理，使楼宇的软硬件保持良好稳定的运营状态。单一业权有助于业主保持和优化其租户组合，使楼宇的租户品质可以依据业主的要求得到提升及保障，有益于统一的运营管理，而不因个别租户的情况影响整个楼宇的品质。当然，持有期限的长短会因投资者的性质或策略不同而有所区别，多则10年甚至更长，少则三五年。

    同时，对资金的要求而言，商业地产与住宅相比，资金要求量及正常情况下的客户终生价值（LTV）贷款首付比例，都高于住宅地产。

    再者，专业的运营管理团队是商业地产长期运营保值增值的关键。运营管理优良，有利于长期稳定的现金流定期安全回报，并依靠优质租户的品牌带动作用进一步提升楼宇的品牌价值或知名度。但这也是以单一业权为前提，因为分散业权很难使专业运营管理团队的经验得到完全的发挥。而且，商业地产的退出难度要高于住宅地产，也就是资产的流动性要低于住宅类产品。在海外，商业地产经常通过房地产投资信托基金（REITs）的形式实现退出。