易城中国副总裁、联合创始人柳费国

　　东方早报：二三线城市住宅限购会给商业地产发展带来哪些影响？

　　柳费国：限购会促进资金分流至商业地产，但实际上也是有极限的。估计下半年会对商用地产进行调控，目前苗头已经出现，首先是通过控制按揭贷款控制购买力，其次是对于商业地产形成的固定资产抵押、贷款杠杆也开始收紧。

　　持续的调控会加速国内目前房地产行业整合，提高行业集中度，尤其是商业地产，要资源利用更高效，资金运用更高效，行业集中度就必须提高，这对于商业地产整体发展有益。

　　东方早报：如何整体分析和看待目前国内商业地产的发展形势？

　　柳费国：根据二季度数据，国内五大城市写字楼市场较为健康，价格和租金上涨而空置率却在降低。这种健康首先与国内整体经济运行平稳，五大城市商务环境良好所带来的商务聚集能力越来越强有很大关系，其次确实是限购下住宅资金压缩，商业写字楼成为投资出口之一。

　　不过，商业地产也应该适度回归理性。据测算，写字楼平均回报率在6%左右，零售商业在5%。  这意味着，当前情况下，投资写字楼或商铺来收租，回报是很有限的。可以说，大多投资看重的仍然还是升值预期。不过，商业地产的升值预期跟住宅完全不同。住宅升值预期受供需关系影响，供需决定价格，这是一个价格模型。而商业地产则是价值模型，是经营资料，是不可移动的生产资料，所以更多追求其经营所带来的价值。价值再回归为价格，就与短期的供求没有太直接关系。目前价格回报率水平较为明确，价格上涨只会造成回报率更低。

　　东方早报：中小投资者大量投向小户型办公楼是否存在风险？

　　柳费国：中小投资者投资这类物业，除了投资渠道少，与当前通胀有很大关系，未来进一步加大的趋势也是有目共睹。就房地产而言，土地成本、建筑成本和资本效率成本都在上涨；其未来发展，不论价格和价值怎样，至少其成本是上涨的。从成本法则来讲，中小投资者当下选择商业地产类投资是合适的。

　　另外，从热销项目来看，受中小投资者青睐的项目，要么靠近交通枢纽，要么靠近规划新城。这些都是产业和人聚集的地带。这两者聚集，会进一步形成城市，从而消化市场。上海大区域的房地产格局是相对健康的，这类产品的规划还不错，产品结构也可以，风险不大。

　　要做好中长期投资准备

　　全佳·全斯美德总经理端恒

　　东方早报：对于下半年或者未来三季度的交易如何预测？

　　端恒：CPI依然很高，住宅调控力度有增无减，商业地产炒作越来越热。下半年尤其三季度大的市场环境难以出现根本性的转变，因此预计市场趋势仍将维持。

　　东方早报：大量小户型写字楼成为投资品的话，会对未来区域商业地产发展带来哪些影响?

　　端恒：投资客比重过高必然导致更高的空置率，且入驻企业的品质也难以控制，对于地方政府发展楼宇经济的初衷会有些偏差，其负面影响是客观存在的。因此从长远来看，地方政府要发展楼宇经济，提升区域的商业氛围，达到促进区域经济发展的目的，仅仅依靠增加商办用地的出让比重是不够的，更应该对其产品的投资比重加以控制。

　　东方早报：中小投资者投资商业地产的风险表现在哪里？该如何理性对待商业地产的投资？

　　住宅的风险主要来自政策的不确定性所导致的价格涨跌，但城市化所导致的刚性需求是客观存在的。商业地产则不然，无论办公楼还是商铺，从根本上都是生产工具，商业地产的自用需求会随着经济周期而急剧波动。因此，中小投资者不应简单被所谓的回报率所诱惑，而应该对开发商背景、专业能力以及项目的开发定位有清晰认识，参考专业人员的意见。最重要的是要有长远的眼光，要做好中长期投资的准备。