日前，龙湖地产以30.54亿元的价格中标上海虹桥商务区核心区一期05号地块，标志着龙湖地产将正式涉足上海商业地产。

    此前，保利、世茂、娃哈哈、雅戈尔等众多住宅开发商已纷纷试水商业地产，招商、金地、富力等也高调宣布，未来将不断扩大在商业地产领域的投入。万科更是发布了包括购物中心“万科广场”、写字楼“万科大厦”、社区商业“万科红”三大商业产品，系统描述了其进军商业地产的愿景。

    既有政策调控的压力，又有“价值洼地”的吸引，房地产商纷纷转向商业地产，似乎成为水到渠成的事情。但当越来越多房地产商蜂拥般冲向商业地产领域时，对“过热”的冷思考一样顺理成章。

    投资趋热

    据中国商业地产联盟发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2010年，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5598亿元、1806亿元，分别增长34.2%和31.2%；相应的销售额分别达到5354亿元、2149亿元，分别增长46.3%和31.2%。

    对此，北京房地产协会副秘书长陈志在接受《中国建设报中国住房》记者采访时表示，“虽然目前的数据还并不能支撑中国商业地产投资过热的结论，但商业地产投资确实正在趋于白热化。”而业界对商业地产的概念还很模糊，把写字楼、办公楼等泛商业地产也纳入其中，也导致了商业地产看起来热度又增。

    随着住宅限购政策的不断“扩容”，开发商对于商业地产的投资热情更是与日俱增。以北京为例，今年上半年已经签约的商业类地块合计为21块，提供的建筑面积为339万平方米，总出让金为174.38亿元，不论是数量还是面积上都全面超过了住宅地块。

    各大房企布局商业地产，随之而来的是投资额与销售额的大幅增长。最新数据统计显示，8月8日~14日北京商业营业用房签约逾4万平方米、环比翻番；办公楼签约近10万平方米，环比上涨238.39%。

    今年以来，北、上、广、深4个一线城市及14个热点城市二季度商业地价全线上涨，且幅度远远大于住宅地块，而二三线城市也紧随其后。

    “事实上，现在商业地产在人口基数规模以上的中心城市都很热，比如唐山、石家庄，最近也开始了商业地产的热度开发。综合全国的情况来看，成都、重庆、郑州、武汉和其他的一些省会城市也都在关注商业地产了。”DTZ戴德梁行商业地产服务高级助理董事王玉珂告诉记者。

    动机各异

    进军商业地产已经成为各大房企的“集体动作”，但似乎动机各异。

    其中，花样年集团对商业地产的态度相当坚决。“对于商业的未来发展我们非常看好，早在几年前我们就做出判断，21世纪第一个10年可以做住宅，第二个10年就会迎来商业地产的发展高潮。”花样年集团副总裁冯辉明如是说道，“商业地产是一个房地产公司的未来，没有商业地产将没有未来。”

    根据花样年“城市综合体+精品高档住宅”双核产品的业务发展模式，其在2006年设定的商业与住宅比例是7:3,目前已上升至5:5。在2011年上半年的销售中，城市综合体对花样年的业绩贡献率已超过五成。

    看好商业地产未来发展前景，确是一些公司调整投资方向的根本所在。王玉珂认为，房企对持有型商业物业带来稳定回报的期望是导致房地产商转向商业地产的直接原因：“通过租赁的收益而不是通过销售收益来实现增长，而这样增长相对比较稳定。”

    除主动转型外，还有一部分企业多少是出于被动。陈志表示：从现在的情形来看，房地产的调控带来了住宅领域的限制性措施，影响到预期的收益，所以开发商改变产品的结构和盈利模式，转战商业地产，迫切寻找新的利润增长点。陈志还同时指出：“另外，不排除部分开发企业某种程度上是利用商业地产做住宅地产的开发，这也是开发商投资商业地产的一大特点。”

    能力存疑

    在“2011中国商业地产峰会”上，中国房地产业协会副会长朱中一指出，“多数开发企业还缺少城市商业地产的人才，尤其是最近有些企业从事商业地产开发是被动的。”

    而这种被动的调整带来的问题就是，一些企业并没有做好进军商业地产的准备，或者根本不具备相应的能力。

    中国社区商业工作委员会会长董利在接受《中国建设报？中国住房》记者采访时表示：“比起住宅，商业地产具有更复杂、更专业的特点，是对房企综合实力、商业模式打造的一种考验。加之商业地产投资大，回报周期长，做好商业地产必须要有一套完整的产业链和战略规划。”

    在董利看来，在北上广深等大城市，从事商业地产开发的企业大多具有融资能力，包括境内和境外上市的大公司，他们有一批专业的团队和把握市场模式和运作模式的团队，而中小企业的资本条件还不足以抵御风险，在市场定位，业态规划，招商管理方面缺乏成熟的经验，所以不主张过多的中小企业盲目跟风，涉足商业地产。

    除资本外，这种能力还表现在商业地产的人才匮乏方面。

    “其实，现在做商业地产人才相当匮乏，包括我们自己的需求也是非常的大，但是市场上可以选择的人确实不多。而新人的成长肯定跟不上商业地产发展的速度。”王玉柯深有体会。

    “在商业地产服务领域里面，我们会碰到什么问题，目前都是未知数，但是我觉得第一个问题是行业本身还不够成熟，有一定的风险。”朱中一如是说。

    从行业高度来看，朱中一认为，国家对发展商业地产还没有一个指导性的文件，这既为发展提供了探索的空间，但同时又带来许多不确定性。这其中就包括，商业地产的融资、开发、招商、运营和物业管理难度比较大，再加上商业地产资金的需求量大，投资回报时间长，如果一个环节没做好，企业就难以坚持下去。而城市的消费能力和承载能力也是重要的因素。