林林总总的各类商铺让陈先生这样的准投资者看花了眼，“商铺投资这样一个相对专业的领域，稍有不慎就可能‘肉包子打狗，一去不回’，未来的发展趋势是什么，该不该投资呢？”

　　如果您也想出手，看看专家怎么说。

　　政策风向：商业地产投资火热 部分地区开始限制

　　合富辉煌统计显示：3月住宅限购以后，商务金融楼市活跃，土地供求量大增。商务金融用地1~3月成交量很小，但是4月开始供求量大增，5月达到顶峰，表现为供求平衡和供过于求。

　　投资方面，2011年上半年，河南办公楼、商业营业用房投资分别增长133.4%、41.4%，两者所占比重合计为14.3%，同比提高2.1个百分点。

　　不过，上海、青岛等地方政府接连下发对商业地产的限制条款，为商业地产的未来蒙上一层阴影。

　　8月23日，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房。同时，上海各商业银行，必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款。这是历年的楼市调控中首次将目标对准商业地产。

　　近日青岛市地税局也公布了一则有关个人自用非住宅转让或出租征收房产税的公告。

　　但在郑州，除了信贷利率提高，目前郑州政府部门还没有出台相应的政策对商业地产进行限制。

　　业内人士：地产开发和商业开发“断层”让不少商铺成“砸手货”

　　与商业地产逐渐升温的价格和销量相对应的是，不少投资者买了商铺后，发现当初承诺的大企业入驻、黄金旺铺等都是一纸空文，出租吧租金太低不够月供，转手吧，还要面临高额的税费，甚至成为“砸手货”。专家表示，投资商铺，关键看地段和后期商业运营。

　　合富辉煌房地产顾问有限公司河南分公司策划总监梁新杰表示，商铺一般有三种业态，一是商场和商业综合体，以万达广场为代表，一是临街商铺，如曼哈顿广场，还有一种就是社区商铺。“相对而言，社区商铺投资回报率较低，但是总价低，较为稳定，投资商铺，除了注重投资回报率，还要看物业升值空间。”

　　他说，就市场培育来说，这三种业态，第一种一般开发商自持比例较高，像万达在70%左右，可以引入一些大型超市、商场等，统一进行营销，第二种一般会聘请专业的运营公司，引进大型商业，但是因为自持比例较低，相对来说营销难以统一。“前两种培育期较短，但第三种，开发商卖了就完了，要业主自己经营，除非位置非常好，不然培育期会较长。”

　　对此，河南财经政法大学城市发展研究中心主任刘社表示，目前不少商业地产开发存在着开发上的断层，地产开发之后缺少商业开发，或是地产开发与商业开发分离，难以使地产获得升值。

　　未来趋势  会彻底卡死仍有涨价空间

　　那么郑州会不会进一步出台商业地产限制措施呢？

　　房地产实战专家、河南王牌企划有限公司董事长上官同君表示，郑州市场商铺写字楼价格市场行情远没有涨到位，商铺写字楼的投资回报期一般控制在10~15年收回投资就是合理的。“对于限购出现的商铺写字楼市场的金融风险，国家局部调控是正常的。我预计不会出现一竿子打死。郑州是否出台，仍需谨慎看待。”

　　“限购让商铺成为地产商的避风港，这是当前房地产调控出现的副产品。其实最初调控的主要目的是打击房地产投机，引导房地产投资回归理性。”他表示，但从7月份之后，由于银行限贷导致了地产商无法按时回笼商铺写字楼的资金，到8月份出现了商铺写字楼量价齐跌的现象。不能说是商铺投资过热，只能说是国家房地产调控政策存在漏洞。

　　“商业地产应避免过度开发带来的‘泡沫’。”梁新杰表示。不过，他仍看好郑州的商业地产市场：“郑州外来人口多，市场容量大，商业地产有很好的升值空间。”