普通的住宅租赁市场每年有两个高峰期：春节后的“返城潮”和六七月份的“毕业潮”，而写字楼市场则有不同，会通常在每年的10月、11月迎来“换租潮”。不过，与往年不同的是，“今年的国内和国际经济形势不太乐观，‘换租’需求不如往年旺盛，尤其是大公司的需求同比明显下滑，小企业的租房及换租需求反而呈上升趋势。”

    普通的住宅租赁市场每年有两个高峰期：春节后的“返城潮”和六七月份的“毕业潮”，而写字楼市场则有不同，会通常在每年的10月、11月迎来“换租潮”。不过，与往年不同的是，“今年的国内和国际经济形势不太乐观，‘换租’需求不如往年旺盛，尤其是大公司的需求同比明显下滑，小企业的租房及换租需求反而呈上升趋势。”从事写字楼租赁业务多年的海非置业总经理李炜告诉记者。

    写字楼“换租”升温

    每年的10月份到年底，都是写字楼租赁市场的旺季，大公司的年终核算及明年的财务预算都会提前准备，如果涉及公司扩容，都需要提前向公司总部报备。商业地产业务做得比较多的天居房产总经理阮余山说，“小公司的计划周期比较短，换租选择比较灵活，大公司尤其是外企就会提前两三个月做准备。”

    李炜介绍说：“这两个月的咨询量确实比较大，需求量也客观存在，有的是公司规模扩大需要‘小房换大房’，也有的公司受经济形势影响业务量萎缩，办公需求为‘大房换小房’。不过南京的商业中心相对集中，成熟的高端写字楼大都在新街口和鼓楼商圈，所以空置率一直都比较低”。另外，随着“住宅禁商”政策的施行，诸多新公司选择在写字楼办公，以顺利拿到营业执照，带来一定的市场需求。临近年底，一些原来在住宅办公的企业同样会寻找写字楼房源，以顺利通过年检。

    满堂红(南京)置业有限公司商业组经理王凯也表示，该公司写字楼租赁的来电量近期大概增加了20%-30%。

    来自戴德梁行的数据显示，由于新街口的写字楼新增供应量少，高品质写字楼空置率很低，约在5%-8%，而部分品质较低的大厦则面临较高的空置率，分化现象严重；鼓楼板块也因为长期新增供应的缺乏使现有租赁项目空置率普遍较低，平均在10%-15%，2011年第一季度的空置率为11.3%。

    租金水平呈上扬态势

    随着CPI及租赁需求的增长，南京住宅及写字楼租金均呈上涨态势。据戴德梁行今年一季度的数据显示，鼓楼高端甲级写字楼的租金约为在4-4.5元/平方米/天，其他项目租金约为1.5-3.0元/平方米/天，而记者在专业写字楼租赁网站上查询发现，近日的紫峰大厦平均租金为5-6.5元/平方米/天，云峰大厦的挂牌租金在4元/平方米/天左右徘徊；新街口写字楼一季度的租金水平为：高端甲级写字楼的租金在4.0元/平方米/天以上，品质一般的写字楼租金约为2.5-3.0元/平方米/天。记者查询最新的数据为：南京国际金融中心的单价为4-5.2元/平方米/天，而南京中心大厦的挂牌租金为4.1-4.8元/平方米/天。戴德梁行报告中一季度建邺区部分写字楼的租金为：新地中心租金在3-3.4元/平方米/天，西域中心、联强国际大厦则在1.6-2.8元/平方米/天左右。记者最新查询发现，新地中心的租金为3.2-4.7元/平方米/天，联强国际大厦的最新挂牌租金则为2.5 -3.5元/平方米/天。

    对此，王凯表示，“南京写字楼租金上涨比较明显。另外，随着河西的交通逐渐完善、办公环境逐日提升、商业氛围越累越浓，商业租金也有较大的增长空间。”

    四季度有望持续走热“根据往年的经验来看，第四季度向来都是‘换租’高峰，很多租约会在年底到期，不管是续租还是调换办公楼宇，都会集中出现。”王凯预计，11、12月份的写字楼租赁市场会保持一定的热度，“不过，由于今年的国内外经济形势不太乐观，‘换租’需求不如往年旺盛，尤其是大公司的需求同比明显下滑，第四季度虽然会是租赁高峰期，但很难达到往年的热度。”李炜坦言。

    另外，李炜和王凯都分析认为，河西板块的写字楼市场值得关注，虽然与新街口和鼓楼两大传统商业区相比，河西板块的商业氛围还不够浓，相关配套设施也有待加强，区域产业集聚效应有待显现，但随着万达广场、新地中心、嘉业国际城、中泰国际广场等商业项目的投入使用，加上该板块具有交通便捷、租金相对较低等优势，写字楼市场前景较为可观。