住宅市场颓势难改，“不限贷不限购”的商业地产又迎来新一轮高速发展态势。市场上关于商业地产“春天来了”的论调，让各家房企、各路资金逐鹿商业地产。

    尤其在二三线城市，自2010年开始，中国商业地产进入了全面复苏期，地方政府提速城市经济发展，对于城市综合体等商业项目大开“绿灯”，大量分布在二线甚至三四线城市的城市综合体等商业项目在建或已经开业。

    中国购物中心产业资讯中心发布的报告显示，到2011年底，东莞将拥有购物中心69家，建筑面积350万平方米；石家庄的购物中心将超过20家，建筑面积接近230万平方米；贵阳则将拥有购物中心43家，建筑面积接近200万平方米。

    值得注意的是，商业地产不断高涨的行情已经引起了政府部门的注意。此前，银监会向多家银行下发关于风险防范的通知，要求对炒作升温的商业房地产保持高度警觉，各银行尤其是非金融机构不得头脑发热，盲目增加信贷投入。这已是银监会今年第三次对商业地产发出的信贷预警。

    银监会前主席刘明康亦公开表示，将加强对商业物业抵押贷款等非住房类贷款的监测。同时，有关部门则继续对商业地产和二三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。

    中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平则表示，商业地产既要慎提春天论，也要慎提泡沫论，因为开发商向商业地产的转型有很多是被动和盲动的。

    二三线城市的疯狂

    对比数据可以发现，发达国家人均的商业物业面积是1.2平方米，而在中国，上海、广州等一线城市人均商业物业面积已经超过了这个数字，上海甚至超出了人均2平方米。不少二线城市也在快速向这一数字靠近。

    根据中国购物中心产业资讯中心发布的数据，仅东莞、石家庄、贵阳3个城市在2011年年底将迎来约780万平方米的商业供应。

    而在沈阳、成都等城市，商业地产开发火热状况更甚。沈阳目前开发超过10万平方米规模的城市综合体项目达55个以上，成都在建的城市综合体总数则超过80个，总体量近千万平方米。

    中国购物中心产业资讯中心的报告还称，珠海、中山、海口、银川、西宁5个三线城市商业建筑面积今年增幅将高达83.9%，出现过剩化的趋势。

    对此，中国房地产研究会副会长顾云昌说：“一个小县城建三四个城市综合体，这不是繁荣，而是乱象。”

    让业界担心的是，三四线城市出现了太多的综合体，而当地的消费市场根本没有那么大的承受能力，当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，开发商的资金链断裂，进而引起一连串的连锁反应。

    即使在一线城市，商业地产的风险也已经凸显。

    以北京为例，据统计，截至目前北京商业地产存量面积已达959万平方米，如果按较快的销售速度计算，也至少需要28个月才能消化完。

    香港恒隆地产集团董事长陈启宗即预言，未来一两年内，内地很多商业地产项目将陆续出现问题；3年左右，会有一批项目倒闭。

    更为关键的是，城市综合体的商业模式一直没有创新，各开发商推出的产品大同小异，大部分城市综合体都是拷贝“万达模式”，以现金流滚资产形式运营。

    “从二三线城市商业综合体的现状来看，商业部分越做越小，住宅和公寓等销售型物业却越做越大，综合体里有一大半物业都卖掉了，这会造成很多潜在问题。”业内人士表示。