一般来说，商办物业的发展与城市发展进程是相辅相成的。当城市发展和产业转型不断推进，商办物业的发展就顺风顺水；反之，商办物业的发展也会让区域和城市的发展得到更多支撑。从这一点来看，关注区域和地段的发展始终是选择商办物业的首要标准。

    今年，商业地产在经历了住宅楼市调控之后，在城市坐标中划出了一道漂亮的上曲线：商铺一铺难求，写字楼租金普涨。

    武汉商铺市场不断发展

    从今年初开始，商铺销售成为最热话题。万达集团投资的汉街项目，商铺还没问世都被预定一空，并且不断有人打听是否还有卖；奥山世纪城10月推出奥山世纪广场商铺，不到一月也已基本售罄。

    “从2005年至今，武汉商业地产市场成交量和均价增长明显，价格增幅稳定在20%左右，比住宅市场平均高了5%。”克而瑞华中机构总经理吴洋认为，如今市场需求不断旺盛，在住宅限购的大背景下，商铺投资热潮开始涌动，商铺的市场价格会进一步上涨，可能高于近几年的平均涨幅。

    不过，随着商铺市场的不断发展，投资者的选铺标准也在不断进步。

    “买商铺，我很看重开发商的自持比例和运营实力。”在世界城·光谷步行街看铺的张女士说，自己是个商铺投资的外行，如果开发商能将自持商铺运营，感觉投资会稳妥很多。

    张女士是典型的被限购令“箍”住的投资客，名下已有多套房，便只能将目光投向商业地产。面对不熟悉的投资领域，她摸索出了一套投资经，比起“一卖了之”的开发商，懂运营、肯自持的开发商让她更有安全感。“感觉自己的未来收益和开发商绑在了一起，为了将来的共同利益，开发商也会好好运营，投资风险比较小。”

    有张女士这种想法的投资者不在少数。除了自持之外，城市综合体项目中的商铺也得到了更多投资者的青睐，让购房者觉得投资有了“靠山”。在住宅、写字楼、酒店等各种配套的支撑下，城市综合体能迅速聚集人气形成小商圈，未来的租金、升值才不会落空。而且综合体中多会引进知名主力店，如大型超市，餐饮、服装品牌等，对于商业氛围的带动更为有效。

    城市综合体最受欢迎

    的确，目前商业地产中最"受宠"的，莫过于城市综合体项目，如福星惠誉·国际城、世界城·光谷步行街、奥山世纪广场等项目，普遍受到投资者的欢迎。这些项目集合居住、办公、商业、休闲、酒店等各大城市功能于一体，在助力区域升级的同时，也带来前所未有的人气。

    据戴德梁行研究报告显示，武汉三季度甲级写字楼整体租金上涨至75.2元/平方米/月，环比上涨3.6%。

    一方面是需求和租金在不断升温，而另一方面，目前市场上可售的一手甲级写字楼项目的供应量却并不大，也进一步推动了写字楼租金和售价的上升。

    写字楼需求增长

    甲级写字楼租金上涨除了需求增长的因素外，还有一个不可忽略的原因，就是硬件设施的完善，带动甲级写字楼价值的体现。例如浦发银行大厦和企业中心5号等甲级写字楼，都是近一两年才相继投入使用。在刚投入使用的时候，租金就已经超越了甲级写字楼租金的平均水平，原因就在于写字楼硬件标准更高，以及服务的完善和商务氛围的成型，写字楼租金的价值也开始在价格上得到体现。

    而从销售市场来看，高规格的甲级写字楼尽管售价高昂，但由于配套齐全规划超前，仍然得到了市场认可。如万达时代中心，超高层5A级写字楼规划，首倡集群化办公方式，所依托的的中央文化区进一步发挥场效应，吸引了众多大中型企业争相选购入驻。

    俗话说，一铺养三代，殊不知，选不好，也可一铺伤三代。现在，银行给商业物业贷款比例是五成，而给住宅高到七成，以前的首次置业者还可达到八成，从银行的风险评估角度，估计也能看出商业地产风险更大。

    从商铺来看，一旦城市规划变迁，商圈便会转移，商铺空置下来便一无是处。再拿写字楼来说，租住的自主权在租户手中，一旦周边出现环境更好的写字楼，很有可能就会流失掉租户，租金也就无以为继。所以风险总是伴随机遇而生，选得好，商办物业的升值潜力大大高于住宅，但一旦选错，则比住宅凶险万分。