“不限购不限贷！高铁沿线投资首选！”在22日“沿着高铁去投资——21世纪商业地产投资研讨会”场外，某商业地产项目打出的醒目广告，吸引了一众投资者在展位前围观咨询，几近喧宾夺主，与现今大部分住宅项目售楼处门可罗雀的冷清形成鲜明对比。

    场内，来自香港、广州的多位专家围绕商业地产进行的一场“论剑”，从侧面佐证了商业地产的受宠。在香港有“商场医生”之称的沈永年表示，看好商业地产地产，并认为“高铁时代”的到来将改写内地原先密集布局一线城市的商业版图。广东省社会科学院宏观经济研究所所长刘品安则看好，产业的升级转移将会拉动二三线城市对商业与服务业的巨大需求。

    即使是在同一个冬天下，商业地产感受到的分明是市场的洋洋暖意。

    今年以来，调控政策对楼市多番狙击，令中国商业地产夹杂着企业战略与资本力量“野蛮”生长，强劲而有力。继2010年增长34.2%后，今年的商业地产投资增速依旧在高位运行，全年投资有望破万亿。

    但紧随而至的却是，在一线城市，因集中放量、同质化严重导致的问题项目频频出现。“目前，商业地产在北上广等大城市的市场已经过度饱和。”沈永年在研讨会上说。

    这位曾经为深圳中信地铁商城、广州太平洋电脑城运筹帷幄的“商场医生”，已经将目光聚焦到内地的二三线城市。“我看好的是沿着高铁，有高铁站点的二三线城市，因为高铁建成后，它们将成为未来制造业的中心，办公、住宅需求都不断扩大，同时高铁也促进旅游及消费行业发展，从而将推动零售及酒店物业的发展。通过高铁的联动，将形成城市群概念。”

    他以韶关为例，“虽然韶关相对珠三角而言偏远落后一些，但自从武广高铁直通韶关后，从韶关到广州仅需45分钟，深圳到广州不足1小时。“交通的便捷，绝对会带旺韶关商业地产的发展。因为对于商业投资而言，最重要的莫过于地段。”

    事实上，近年来，参与高铁沿线城市房地产开发的企业不在少数，其中不乏大型开发商。包括中海地产、雅居乐、远洋地产、世茂在内的多家企业，近年在天津、济南及南京等京沪高铁沿线城市购入土储。此前，瑞安地产曾宣布，将在虹桥高铁站附近投建虹桥天地。

    但高铁效应并不是商业地产落子二三线城市的唯一动力。同样是举韶关为例，沈永年说，目前均价5千元人民币的房价绝对有上升的空间。此外，个别二三线城市对房产的不限购，对于投资人亦极具吸引力。作为一个香港人，沈永年还说，香港中档的楼盘8万元港币一平米，韶关房价对于港人来说很便宜，很多人都会在广深高铁通车后而购房。

    “这样的话，将会大大活跃当地的商业氛围。届时，不仅当地市民会认同自身作为高铁城区的升值潜力，外地投资者也会相中当地的地段价值。”沈永年用“铺铺为盈”定义他对高铁沿线城市商圈未来的发展前景。

    相较于沈永年的乐观看好，摩根大通亚太区董事总经理龚方雄对商业地产的热情明显有所保留。他引用“前景是光明的，道路是曲折的”这句老话说，“我们在看到光明美好的前景时，一定要把这个项目运作好，这是非常关键的。”

    他对商业地产的发展还有另一个担心。“现在大家都知道住宅有限购，商业地产没有限购，国家对商业地产不调控，对住宅进行调控，所以一窝蜂地涌入商业地产，会不会在未来几年出现商业地产过剩的情况，然后又要花几年消化呢？”

    这一发韧于2011年宏观调控，落子于二三线城市的商业地产投资增长，会是房地产行业一次集体性的“飞蛾扑火”，还是一场有价值地“自我救赎”，尚待市场验证。