相比于火爆的房地产住宅市场，2011年苏州写字楼的发展一直不温不火，一些板块甚至出现了写字楼住宅售价倒挂的现象。究其原因，一是由于城市受到上海现代服务业中心的影响，服务业发展空间被挤压；二是苏州城市各个经济体独立发展，市区对五县市的凝聚力不强

　　2009年度数据：全年新增供应面积35.15万平方米，其中园区新增供应7.05万平方米，高新区0.84万平方米，吴中区新增供应18.87万平方米，相城区新增供应0.53万平方米，中心城区新增供应7.86万平方米。

　　全年销售面积48.24万平方米，其中园区销售10.83万平方米，高新区销售0.44万平方米，吴中区销售14.1万平方米，相城区销售5.7万平方米，中心城区17.17万平方米。全年供销比0.73。

　　在整体大市成交火热的背景下，苏州写字楼市场也出现了供小于求的状况，全年供应缺口13.2009万平方米，不少2008年滞销的项目在2009年都销售殆尽。

    四大原因促使写字楼变革

　　苏州写字楼市场正在面临一场变革，变革包含几个方面，重心转移、产品升级、分布格局等。促成这种变化的大致有以下几个方面的原因：

　　——城市交通条件改变。北环西延、人民路北拓、轻轨建设、城际轨道交通等重大交通规划进入实施阶段后，将一些本来对外交通资源一般的板块推上了市场前沿，引起投资客群的注意。

　　形成CBD的四大重要因素中就有区域交通条件要达到一定水平。比如平江新城就是受到轻轨2号线和人民路北延的利好影响，在区域基础配套未得到根本改变的情况下仍能被市场认同。

　　交通改善不仅推动了二线板块的成交，对一线板块的影响也同样显著，如狮山路CBD凭借轻轨1号线的建设，板块内的写字楼项目建设进入了一个新的发展阶段，区内轻轨沿线土地的商务价值被市场高度关注。

　　——长三角一体化进程加速，上海服务业外溢趋势明显。众所周知，上海制造业向长三角外围转移带动了苏州城市经济的起步和腾飞，苏州在承接上海制造业溢出的过程中，城市功能逐渐从聚集效应向辐射效应转变。

　　目前苏州的产业结构中，二产所占比重仍超过60%，三产比例在长三角城市群中处于较低层次，城市的服务业发展潜力巨大。同时，上海的服务业在城市高企的房价、租金水平和生活成本的压力下，开始向外围转移，最明显的例证是昆山花桥国际商务城。商务城地域面积50平方公里，距离上海市中心不到25公里，西邻昆山国家级开发区，东侧紧邻上海嘉定新城，是江苏省“十一五”规划重点服务业发展项目，是江苏省三大商务聚集区之一，是江苏省国际服务外包示范基地。目前商务城的启动区建设和招商成果显著，区内的亚太广场、绿地21城等项目的购买客群中上海客户逐渐成为主要客户，中茵集团、中城集团、玉源集团等大型企业在商务城都有总部大厦项目。

　　从上海城市的发展和长三角发展规划来看，上海城市服务业向外溢出的趋势难以改变，而苏州凭借与上海便利的交通和产业互补优势，城市现代服务业的发展空间极其巨大。

　　——老商务板块产品老化严重，对企业的吸引力降低。中心城区是苏州写字楼起步发展的板块，区内的写字楼面临着装修陈旧、电梯速度数量少速度慢、停车位严重不足等硬伤，同时中心城区日渐恶化的交通环境造成办公环境极不理想，不少企业选择从中心城区流向外围板块，有实力的企业选择自建写字楼，多数企业选择租用吴中区、平江新城、高新区或环线周边写字楼。

　　——从CBD的布局模式来看，大致有中心布局、轴线布局、滨水布局、沿街布局四种模式。中心布局是指以十字架或同心圆形态，加上环形与放射形形成基本骨架。轴线布局是以现代化的交通条件为基础，通过建大容量的交通线路如地铁、轻轨来扩展。有天然水域的城市，城市CBD扩展一般都会首选滨水区域，如水域与城市中心毗邻更是如此。沿街布局是出于对交通便捷性的要求，商务区域集中在城市交通主动线上，围绕一些节点形成松散发展。苏州市的CBD布局基本呈轴线布局模式，分成东西、南北两个轴线，东西轴线是狮山路、干将路、现代大道等城市交通主干道，南北轴线为人民路、东吴北路以及东环、西环快速线。

　　分布一体两翼两点

　　业内描述苏州城市写字楼分布经常用的一句话是“一体两翼两点”，比较直观的体现了苏州写字楼的分布现状。其中“一体”指的是以中心城区为体，“两翼”为工业园区、高新区，“两点”是东吴北路、元和镇。

　　长久以来，苏州的写字楼都没有走出这个范围，虽然在一些区域有零星的分布，但无论是从量体、档次还是市场关注度来看，在已经过去的2009年都没有引起市场的关注。