总量之变 将创下历史新高

　　领域机构提供的数据显示，从2004年至2011年重庆写字楼供应和成交走势来看，供求关系随着市场变化相应地自然调节，小幅波动。2007年重庆直辖十周年，写字楼供应出现一波小高潮，2008年出现供不应求的状况，2009年之后呈逐年攀升之势。

　　其中，2011年新增供应大概在77万平方米，相较2010年增加近20万平方米，但受房地产市场宏观调控影响，只去化了45万平方米左右。而2012年将创下历史新高，猛增至220万平方米，是去年的3倍。

　　虽然需求强劲，成交量逐年平稳增长，但在海量供应面前，业内人士也为重庆写字楼市场未来的消化能力捏一把汗。领域机构市场部经理张鑫表示，最近研究了部分城市普通商品住房成交价格与写字楼成交价格的比例关系，成都为1：1.43，上海为1：1.23，北京是1：1.13，而重庆则为1：2，说明重庆写字楼与住宅之间的价差最大，价格略高。

　　但他仍然看好重庆写字楼市场的投资前景和投资回报。从近年来重庆写字楼的成交价格来看，是稳步上扬。

　　格局之变 多中心合纵连横

　　以解放碑、观音桥为代表的传统商务中心，仍然是顶级商务产品的必争之地。但商圈容量毕竟有限，加上车位、交通等外部条件不能满足办公需求，越来越多的项目选择外移，涌现出高新园、新牌坊、龙头寺、汽博中心等新兴商务板块，呈现出多中心合纵连横的格局，且各具特点。

　　高新园现已发展成熟，财富中心、星系列楼宇的入住率相当高，月租金水平3年来翻了一倍，增加到60多元/平方米。不足之处在于配套较差。

　　新牌坊距离观音桥商圈较近，发展较早，现有写字楼设计较为落后且各自为阵，但随着中渝国际都会的入市这一面貌将会彻底改观。

　　汽博中心位于两江新区核心，且快速直达空港和寸滩港，入驻企业可享受各种优惠政策，还有轻轨通过，融创·金贸时代、线外、复城国际、新科国际等项目，升值空间较大。

　　龙头寺依托火车站等交通枢纽，毗邻观音桥、江北嘴、寸滩保税港，华宇·北城商务街、动力国际、鲁能星城13街区等商务产品将扎堆上市。

　　大坪位于重庆主城的几何中心，龙湖时代天街和万科中心以商业为驱动力，带动商务产品；协信打造的总部城也处于该板块。

　　概念之变 商务产品创新趋势

　　在社会经济和城市发展的推动下，写字楼产品的概念和功能也不断推陈出新。

　　从硬件上看，写字楼的配置越来越高，并迈向智能化。以国汇中心为例，其打造的5T写字楼配备1000平方米独立大堂、10部高速电梯仅服务18层商务空间、智能停车场近2000个车位，是普通写字楼的5倍；英利国际金融中心则是重庆首个获得美国LEED认证金奖的在售写字楼，比如层高达4.2—4.5米，只有上海金茂、北京国贸等才会有这样的标准，而重庆写字楼的层高普遍在3－3.6米之间。

　　还有很多项目植入住宅产品的人性化理念。比如线外就提出了生态办公理念，整体绿化率高达70%；华宇·北城商务街则强调“和谐自然”的多元化社区理念，营造“园中商业，园中园”的商业社区，打造丰富的景观中庭及自然景观。

　　此外，独栋办公空间也逐渐盛行。比如康田国际企业港，依托西永微电园，满足IT业上下游产业链企业的独栋商务办公需求；融创·金贸时代也有少量独栋办公产品，尚未面市就被不少建筑设计、艺术摄影公司抢先预订，不光可以用来办公，还能作为公司形象展示的窗口。