随着近几年房地产政策调控的紧缩，社会资源和投资热钱涌向商业地产，商业地产可谓遍地开花，未来激烈的商业竞争态势暂且不表。商业地产却出现了一个怪象：开发商们感叹“招商难”，而品牌商家也在抱怨“选址难”。而这个怪象却折射出了商业地产的“同质化”竞争程度。

    国内商业地产尤其是城市综合体呈跨跃发展，房地产商、零售商等纷纷加入并在业内取得广泛共识，将商业部分自持，除给企业持续增加稳定的现金流外，还能享有因土地增值或通过后期运营带来的物业增值的红利。

    正是在这种投资风潮的带动下，近几年来，国内许多城市人均商业面积已大大突破世界发达国家的标准，按照国际标准，人均占有商业面积1.2平方米为国际的标准参考值，而北京、上海、广州等一线城市人均商业面积早已经超出了世界发达国家人均商业面积，上海甚至超出了人均2平方米。

    同质化隐忧

    在国内传统商业大卖场与百货店业态日趋饱和、同业态扩张空间有限的情况下，进军集中性商业购物中心可谓是市场的必然趋势，因此，商业地产正面临前所未有的大好机会，同时也将面对前所未有的大挑战。

    对于大多数从住宅开发转型商业地产的开发商而言，商业地产不同住宅产品开发，最大的区别就是商业地产首先要从商业经营的角度去入手考虑，要重点分析市场，前期需要做调研、分析、定位，然后据此做商业规划设计、业态的定位与组合，以及分析商业管理，商业运营等问题。

    商业地产定位的同质化一直是业内的一个隐忧，也是后期运营中的最大障碍。如今国内商业地产项目均急需先解决后期同质化经营的问题。曾取得业内共识的是主题定位独特的商业地产或许更有竞争力，而市场需要有明确主题定位的商业地产，这样或许也更有力地吸引投资者、经营户和消费者。比如石家庄以儿童职业体验为核心的儿童商业综合体、北京蓝色港湾欧式商业小镇那样体现异国风情的商业街区、北京前门大街那样体现中国文化特色的商业圈、华东的五洲风情MALL以专业市场为主题的城市综合体等。

    打碎国际金字招牌

    商业地产主题化定位，如果主要表现在商业建筑整体的主题风格方面或许容易解决，可业态的主题定位则说来易实行起来困难较大，主要因国内业态、业种过少。

    笔者建议，有条件与实力的商业地产开发商可尝试与国外的一些新型业态企业联合发展，或效仿万达、华润、宝龙等商业地产开发商，自已来整合商业地产的产业链，或与其他企业联合投资、整合或兼并某些国内尚比较稀缺业态或业种，从而形成自已的主题商业。

    目前，国内的业态业种由于不足或单一，明显导致许多商业地产的主题定位“名存实亡”，进而造成如今许多商业地产开发企业盲目或片面转向追求所谓的“金字招牌”的国际化品牌进驻后，带来的轰动效应将其物业运营带动起来，同时也为商业项目赚足消费者的眼球。

    然而，进驻后事实并非如此。但其恶果是国外许多甚至大众平民普通品牌进入国内后如孙悟空般揺身一变，即时身价百倍成为国内的所谓“金字招牌”，如星巴克、H&M ZARA等，然事实他们并非良药。

    除了付出的代价不菲，要求极低租金、不承担能耗费用、补贴二次装修费用，因此，商业地产同质化突围，首先必须重视源头，不能仅仅满足于安心做一个一手房东，有远见与注重长远发展的企业应重视商业地产产业链的建设与资源合，惟有如此，未来才有可能摆脱当前业内这种盲目(并非理性)地追求所谓国际金字招牌，从而不注重上游产业链的建设，不重视后期开业的运营管理，彻底根除这种浮燥的急功近利心态。