除土地问题以外，还有房地产金融，到现在为止，房地产企业直接融资渠道有多少？特别是商业地产金融支持品种有没有？世界各个国家都有针对政策性住房的金融制度，中国有吗？这些都需要研究，我们还远远没有发挥税收的作用。

    除房地产自身相关政策之外，影响房地产业发展还有背后的一些问题需要调整，否则房地产市场长期持续健康发展也很难做到。就是产业配置合理、工业资源配置的优化，以及城市均衡发展。目前为止，中国城市人口6.7亿人，现在有600多个城市，中国大城市发展的空间还非常多，要培育更多的大城市的成长，让更多的城市能够分享更好的公共资源，能够得到更优化的资源配置，包括行政资源的配置，公共资源水平不要差距这么大，从而吸引更多的人到这些城市去就业，提供更多的就业机会。

    德国是世界上房价最稳定国家，从上个世纪90年代到现在，房价几乎没有怎么涨。德国8200万人口，有2000多个城市，城市发展均衡，所以德国的房地产市场除了有非常严格的市场管制制度，有非常发达的住房金融制度之外，更重要的是城市发展的相对均衡，人们在任何一个城市居住、生活、工作所得到的机会差不多，人们不需要都到大城市中去。所以今后我们城市的发展更重要的还是调整城市发展结构，发展更多的大城市，提供就业机会多、发展潜力好、对年轻人有吸引力城市的成长，长期持久地推动房地产业的发展。

    随着房地产调控持续，现在政策重点转向，行业整合已经开始出现，必将持续发展，这将对房地产业的发展有很大的机会。怎么看商业地产的发展前景？就一句话，机会很大，风险也很大。

    核心竞争优势：拥有超强的资本管理能力、租户网络及管理、运营管理

    凯德商用在全亚洲都非常具有影响力的商业地产公司，多年来一直深耕中国市场，在面临中国持续而又严厉的房地产调控政策下，凯德又是怎么样进行战略投资决策的？

    凯德商用中国总裁骆伟汉：凯德商用亚洲是最大的上市购物中心，2009年底在新加坡上市，去年在香港第二次上市。现在我们主要做的物业是综合多功能的独特服务中心业务模式，现在物业在五个国家，新加坡、中国、马来西亚、印度和日本，总共在51个城市里有97家商场。

    在国内，2003年开发上海来福士后，陆续在中国各地开发了一些项目，具有代表性的项目包括上海来福士、北京来福士等等。去年客流量和租户在这五个国家都有非常明显的涨幅，尤其在中国。现在承租率高达97.4%，客流量也增长7.5%，租户销售额也增长了13.2%。在中国35个城市里有56个项目，这56个项目当中有42个项目已经开业，总面积大概是568万。

    为什么进入中国市场？中国最近五年来发展增长率还是最强的。人均购物消费在中国还是非常低，这也代表了成长潜能非常高。即到发达国家的消费还有很大发展空间。

    组织型零售行业主要从商务中心和百货来组织零售行业，在国内来看也有很大空间。新加坡已经达到65%，中国只是20%，所以接下来还有很多购物中心的需求。

    从消费跟GDP增长的角度看，中国非常大的市场，我们在中国有很大的希望。城市化有4.8%-5%的成长率，对我们来说有很大的市场。人均收入的增长也非常高，将会更好地刺激消费。接下来四年能够进入销售行业、进入商业房地产行业也具有很大吸引力。

    正因为有那么大的市场，我们去年开了三个购物中心，包括上海凯德龙之梦，北京精品购物中心。今年对我们来讲是很重要的一年，2012年我们将开七个项目，包括北京太阳宫项目将在年中开业，还有山东日照、东北哈尔滨，也会开两个来福士项目，包括宁波和成都，年底在西安也会开两个项目。

    凯德商用如何能够在这个行业取得优势？我们的业务模式是比较独特的，从政府手上拍地或者从开发商手上买下购物中心，或者把已开业的项目买下来。我们可以自己去投资开发建立购物中心，也可以自己去经营管理购物中心，资产的管理和资金的管理都是我们自己公司管理，所以从整个价值链来看都能够在各方面操作。尤其是资本管理这方面，对于管理商场来说非常重要，我们在这方面有独特优势，因为我们有多元化的投资能力，还有多元化的融资渠道。我们利用私募基金和信托基金能够持有这些项目，当然也有传统的银行贷款。在新加坡和香港上市以后，也比较容易从资本市场获得一些股权融资或是债权融资，对我们来说有一个很好的资本管理能力。

    租户网络对我们来说是非常大的优势。现在国内有5000多个租约，代表的4000多个不同品牌业态，每开一个商场，租户都跟着我们去，打造一个更好的购物中心。我们本身是不做零售业的，所以对不同的商家都一视同仁。无论是餐饮，还是服装，都有很多的品牌在我们的商场里。

    怎么拉动客流呢？市场推广活动非常重要，在这方面我们有很多经验，也能够融入在五个国家内不同商场的经验，做出更多的活动。

    租户进入商场后，我们也给他们增值。如何把他们的设计做得更好，能够做出比较独特的门店，更好地吸引顾客，这也是我们非常重要的优势。物业管理方面无论是环保、安全、培训，都达到了国际标准。

    对于凯德商用说，要继续在中国发展，必须具备三大能力，第一是资本管理，第二是租户的网络和管理，第三是运营管理。

    商业地产不确定性与风险控制

    只选城市中最好地段是其一直的投资思路，每个项目都成为一件公共艺术是其追求的目标。认为地点和设计师是房地产“基因”的恒隆地产总裁陈启宗，又是怎样把握商业地产市场不确定性和控制风险的？

    香港恒隆地产有限公司董事长陈启宗：讨论商业房地产不确定性和风险控制，首先要把定义搞清楚，到底商业房地产是怎么回事？作为商业房地产商应该问自己两个问题，第一是为何，第二是如何。

    为什么要做商业房地产？我个人观察，中国内地真正以商业房地产为主的发展商不太多，主要还是以住房为主，但在住房领域开发一段时间之后，发现有几个大问题，第一，市场波动很大；第二，盈利很可能不稳定；第三，政府的参与可能会越来越多。政府参与又从两方面说，第一是调控。第二是政府甚至会直接参与，就像去年出台的在五年之内建3600万套保障房，第一年就要开工一千万套，我听了这个数字大吃一惊。我翻了一下记录，2010年全国商品住房大概是930万套。去年政府根据温总理说的要开工保障房是1000万套，也就是说比前一年所有商品住房的总量还要大，你要是住房发展商很容易得出一个结论，我的饼小了很多，所以不少房地产商会向商业房地产挪移。

    他们没想到，住房开发跟商业房地产开发是不同的领域。

    第二个问题，是如何。住房房地产是一个量的较量，必须做大、做多；住房房地产也是一个速度的较量，必须盖得快，能够快快进到市场，特别是你要贷很多款，资金流转需要回笼时就需要快，所以住房开发是量的较量，是速度的较量。

    但商业房地产是绝对不可以用量和速度来衡量的，否则，都是水平不够的。有些房地产商说一年要盖12个商场甚至18个商场！难怪他盖出来的都是垃圾，好东西是不可能那么快就盖出来的，所以“如何”是个大问题。

    住房盖了是要卖的，商业房地产基本是不可以卖的，要卖只能整栋的卖，不可以分层卖。但我也知道，中国的房地产整个领域还处于一个非常初级的阶段，也就是商场切开一层一层或是一个单位一个单位进行出售，这会破坏整个商业房地产领域，是很可惜的一件事。

    做房地产开发还要有文化的理念，你那么快地盖，盖了又卖掉，不可能有文化的理念。只有那些慢慢盖，盖起来以后不卖，自己拥有，才会真正有文化的理念注入到你产品里。

    我多次跟人说，恒隆的产品每一个都是公共的艺术。工程院院长徐匡迪先生曾经跟我说了一句话，他说每天上班都看到你的恒隆广场，就很舒服。

    可惜的是在国家大发展的过程里，很多垃圾大楼被盖起以后，在视觉上污染了大家。我住20楼，早上把窗帘打开一看，对不起，都是垃圾，没有给我半点文化的培养，我觉得这是很可惜的事。