近日，上海虹桥商务区加快了推地节奏。

    上海规土局接连发布两个公告，推出了虹桥商务区的四幅地块，出让总面积近14万平方米。对此，DTZ戴德梁行日前发布了最新的分析报告，到2015年，虹桥商务区核心区的甲级写字楼供应将达到261万平方米，且租金将较静安区便宜三成左右，预计将吸引不少企业。

    写字楼供应3年后将达261万平方米

    上海市政府在2009年把虹桥商务区划定为上海“十二五”计划中的重要项目，目标是把虹桥商务区发展成为上海市崭新的现代服务业焦点，并成为吸引本土及国际企业落户的又一商业点。DTZ戴德梁行在最新的分析报告中探讨了上海虹桥综合交通枢纽及附近的虹桥商务区的发展，凸显其对上海以至长三角地区新兴商业房地产市场，特别是写字楼市场所带来的贡献。

    商报记者了解到，坐落于虹桥商务区主功能区内的核心区占地4.7平方公里，由中心区、北片区、南片区和一个主题活动会展区在内的四个片区组成，根据目前已知的规划总建筑面积为412万平方米，将包括一系列的写字楼、零售、博览会展、酒店、文娱及住宅建设，预计2020年前，核心区每年可带来40亿元的经济效益，而每日自虹桥综合交通枢纽进出的人次将较目前超出1倍以上至110万人次，这些数据均有利于虹桥商务区及周边地区商用物业市场的发展前景。

    此前，在将核心区中片区的所有（共9幅）地块出让给香港、台湾和本地开发商之后，上海虹桥商务区管理委员会的各项工作有了一个良好的开端。目前，管委会已经迅速启动了北片区、南片区以及主题活动和会展片区等其余地区后续开发规划的基础工作。

    根据最新消息，到2015年，虹桥商务区核心区的甲级写字楼供应将达261万平方米，相当于该年度上海甲级写字楼预计总存量的24%，也就是说，在短短3年时间内，除浦东新区以外，虹桥商务区核心区的甲级写字楼总存量将超过上海的所有下属区，并与浦东形成两极抗衡的态势。

    写字楼租金将较市中心低廉

    DTZ戴德梁行指出：虹桥商务区核心区未来在这批发贸易和专业服务业这两个产业方面有很大的发展空间。就本地化或写字楼开发来说，个别入驻者对于地点和写字楼面积的具体要求很难完全得到满足。不过，总体而言，上海正在加速发展的服务业和批发贸易行业、优越的本地交通设施，加之2015年之前国内外经济的预计好转，都将为虹桥商务区核心区内甲级写字楼的需求提供坚实的基础。

    更为重要的是，这一地区的租金预计将低于上海目前各大商务区的水平，如静安区等。随着未来商业气氛的日益浓厚和商机的不断涌现，加上外界对于该地区所提供的办公场所的质量有良好的预期，将会有不少单位首次在这里设置办事机构，或从市区其他中心地区迁至虹桥商务区核心区。

    “虹桥商务区既有完善快捷的交通网络，又有大量簇新的优质写字楼项目，加上预期直至2015年，该区的写字楼租金将较上海最昂贵的静安区甲级写字楼的平均租金便宜32.6%，我们预计将有不少企业入驻虹桥商务区核心区，或自上海的中心地带迁往虹桥，以节省租金开支，并善用商务机会大增的黄金契机，以促进其业务发展。”DTZ戴德梁行华东区研究部及中国策略主管Shaun Brodie先生这样告诉商报记者说，“预料最接近虹桥商务区的长宁区及中山公园写字楼地区，可望倚赖虹桥现代化的基建而受惠最大。”

    与此同时，他进一步指出，虹桥综合交通枢纽将大大缩短上海与长三角地区主要市场的距离。目前长三角地区如杭州及南京等二线写字楼市场，其租金及人工成本普遍低于上海，不少企业均有意把后勤部门迁往这些市场。“事实上，长三角多个城市亦积极配合企业需求，发展本身的新式商务区，较受瞩目的例子有南京的河西新城、杭州的钱江新城，以及苏州的中国－新加坡苏州工业园区等。这些新商务区以低廉的租金。完善快速的交通网，为企业带来更多业务布点的选择，除了可节省成本外，更有助企业立足于中国大陆部分最成熟的二线市场，以拓展其大陆业务。”

    对西区房地产市场有积极影响

    除了写字楼市场，虹桥综合交通枢纽也为其他类型的房地产市场带来了新机遇。DTZ戴德梁行北亚区研究部主管纪言迅表示：“虹桥商务区内的会展建设及潜力，将吸引全球各地有意开拓中国13亿人口市场的企业，其中现代化跨境物流及电子商务等行业将有更多机会；而当虹桥商务区核心区内的住宅及商业发展达至一定规模时，零售业的发展亦会一蹴即至，成为上海中端至高端零售业的新亮点。”

    当前，虹桥交通枢纽的零售面积仅限于机场和高铁站内。在未来3到4年内，虹桥商务区核心区中片区将建成总建筑面积20.4万平方米的零售商铺，在核心区的主题活动和会展片区，也将会有总建筑面积12.41万平方米的零售商铺交付使用。而在虹桥商务区外围开发区，尤其是西虹桥片区，目前已规划了总建筑面积为12.3万平方米的“超大型综合休闲中心”，即将动工兴建。

    据介绍，虹桥商务区核心区内的大部分零售商铺所针对的都是中高端市场，鉴于预计店面客流量以及时装、礼品和纪念品商店、百货商店、食品饮料商场、便利店、超市等各种业态较为均衡，该区域内的商店将会有不错的销售业绩。这种情况下，该区域内的大型商场项目在竣工后，应当能够达到预期的租金水平。就虹桥商务区外围开发区而言，戴德梁行方面相信，随着这些地区居住人数的不断增加，零售商户对这里的零售商场项目需求也将随之旺盛起来。随着新企业和新工作机会的不断涌现，这些地区的零售商家也会越来越多。

    最后，戴德梁行分析显示，一旦虹桥交通枢纽和虹桥商务区全面竣工，将会给上海的所有房地产市场板块带来积极影响，尤其是上海西区的市场板块。这种积极影响的某些方面，包括对需求以及租金和价格的提振，目前已经有所感受，但它所带来的绝大部分好处要在今后10到20年才能显现，那才是它真正开始发挥作用的时候。而对长三角地区来说，虹桥交通枢纽对人员、货物和资金流动的主要作用在于加快该地区的城市化进程，从而有利于所有长三角地区城市现有的商业地产和住宅楼盘市场未来的进一步发展。