在多次经历需求爆发、价格创新高之后，深圳甲级写字楼市场已经显露出疲态。近期，包括第一太平、戴德梁行、仲量联行和高力国际在内的四大中介机构均对下半年深圳甲级写字楼市场一致看空，他们认为对经济前景预期悲观造成市场需求量的降低，随着下半年供应量的增大，售价会继续走低，或有一成跌幅，而租金也会开始回落。

    售价跌幅或在一成以内

    深圳甲级写字楼一路高歌猛进的势头如今已经显露出颓势。

    戴德梁行分析指出，在经历了去年写字楼需求的爆发之后，2012年上半年的深圳写字楼市场出现明显降温。上半年的吸纳量还不足去年全年的10%，需求的扩张明显受到抑制。

    根据第一太平戴维斯统计，目前深圳甲级写字楼的售价已经环比连续3个季度下跌，租金涨幅则为2010年以来新低。对于后市，该机构更是悲观预计下半年深圳写字楼售价跌幅或许会在一成以内。

    “深圳甲级写字楼租户两极分化很明显，主要集中在月租金在230至250元/平方米的超甲级写字楼物业以及150元/平方米以下的办公物业。”仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅表示，甲级写字楼中间价格层面的需求流失，对市场起到了“抽血”作用，下半年租金可能面临挑战。在甲级写字楼两极分化的趋势下，福田中心区一些中等档次但租金较高的甲级写字楼的压力将加大。

    高力国际认为，目前依旧高企的市场售价，买家入市仍较为谨慎，市场观望氛围较浓。有鉴于此，部分中小型面积写字楼持有业主让步空间进一步加大，写字楼市场售价仍处于下行通道。

    中原地产对近期三大甲级写字楼片区售价的统计数据显示，福田中心区均价为5.4万元/平方米，环比不变，同比跌幅为13.2％；车公庙均价为4.7万元/平方米，环比小幅上涨1.1％，同比不变；蔡屋围均价3.1万元/平方米，环比跌3.1％，同比跌22.5％。

    前景悲观致需求减弱

    四大机构一致看空，这在深圳甲级写字楼市场上颇为少见。

    戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙表示，除了去年大量需求已完成集中释放，价格也经历了快速上涨而达历史高位等因素外，不乐观的内外部经济环境及预期也是造成需求减弱的重要原因。

    仲量联行则认为，受到欧债危机、出口需求减少、国内经济增速放慢等宏观经济因素的持续影响，深圳企业普遍对2012年的利润增长看淡。因此，在考虑搬迁、续租时，企业为节省租金成本更倾向续租，或搬迁至乙级写字楼、高新科技园区以及工业用地写字楼。这也对深圳甲级写字楼市场造成了一定的冲击。

    经济对企业的影响已逐渐显现。例如，精密连接制造商安费诺中国从福田中心区的地铁大厦搬迁至科技园的康佳大厦，租下1500平方米面积。尤其对于华南区总部设置在香港或广州等地的企业，其在深圳的租赁计划更容易受经济形势影响。第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄坦言，目前深圳的甲级写字楼市场无论价格还是租金回报率都没任何吸引力，相对临近的城市广州而言，价格已经远远透支，反而广州的写字楼市场还处于价格洼地中。

    中原地产写字楼部董事总经理范进佳称，部分企业承租能力受限，需求可能继续流向租金低廉的大厦，进一步削弱甲级写字楼需求，空置率较前期有上升迹象。

    新增供应约增加一倍

    在看淡经济前景的同时，持续放量的新增供应似乎成为压垮市场的“最后一根稻草”。

    仲量联行预计，下半年深圳甲级写字楼市场将有24万平方米的新增供应，约为上半年的两倍，2012年至2013年底，预计新增供应将有近63万平方米。上半年深圳甲级写字楼累计新增12.2万平方米，但净吸纳量为9.2万平方米。庞大的供应量，加上短期没有较大增长需求，将压抑短期租金的增长幅度。然而，在未来半年新增供应中，有55%的面积已确定由发展商或投资方自用，所以，有关专家预计2012年净吸纳量仍然较为乐观，空置率仅小幅上升。

    程家龙认为，2012年下半年，预计为了防止经济“硬着陆”，中央至地方 “稳增长”措施的实施，有望令下半年经济增速企稳；但由于中央表态不会有像2008年的大规模经济刺激计划，预计经济恢复高增长将会是一个相对缓慢的过程，而企业对办公需求也难出现爆发式增长。再结合去年写字楼租赁需求已经集中释放、租金仍处高位等因素，预计下半年仍将维持在低位。长期来看，2013年后全市写字楼供应或将迎来集中爆发期，届时，需求增长的相对滞后将会对市场上行产生较大压力。

    世联地产写字楼事业部总经理张栩哲并不认同巨量新增供应会给市场带来明显的负面效应。他认为，写字楼从供应到交付，需要两年左右时间，给市场的直接压力并不明显；此外，深圳产业格局半年就能完成一次变化，衍生新生的商务需求，只要新增写字楼合理定价，对市场的影响会逐步弱化。他预计下半年深圳甲级写字楼市场仍将保持一个企稳态势。