前不久发布的2012年第一季度上海经济数据显示，上海2012年第一季度 GDP增长为7%，与2011年第四季度的8.2%相比呈现下降趋势，这也是自2011年第一季度开始，上海连续第五个季度呈现经济增速放缓之势。从传统思维来说，上海写字楼市场应该受到中国经济增速放缓的影响，出现量价两低的情况，但来自戴德梁行的写字楼统计数据显示，2012年第二季度上海甲级写字楼租金继续走高，平均成交租金为人民币8.86元/平方米/天,环比上升1.86%，同比上升13.23%，国际超甲级写字楼的租金更是达到了12.90元/平方米/天，全市的空置率为8.81%，环比上升了2.86%，同比下降0.59%。

    究其原因，戴德梁行中国策略研究主管、华东区研究部主管Shaun Brodie分析，现有优质甲级写字楼的高入住率，以及跨国公司和内资公司对其的强劲需求，继续带动着上海全市写字楼平均租金的走势，尤其是传统的中央商务区较少的未来供给和有限的闲置土地，将赋予这些区域较好的租金涨势。

    大行视点
    新项目预租势头良好
    戴德梁行中国策略研究主管、华东区研究部主管 ShaunBrodie

    从对写字楼的需求来看，上海写字楼市场的净吸纳量相比上个季度有了极大的提高，达到了133,243平方米，但是依旧比去年同期的水平少了一半多。

    相比2012年初，当今写字楼市正在放缓的观点依然存在，中介机构和开发商分分表示上海的写字楼带看率并无明显起色，近期甚至呈下滑态势。不过，与消极的市场形成强烈对比的是，一些位于静安、长宁等报价较高的新项目则取得了傲人的成绩，预租率均超过了60%。这不仅消除了对市场成长速度骤缓的担心，也体现了在市场动荡的情况下，质量和区位是决定项目成功与否的最重要的因素。

    警惕隐藏的空置率
    第一太平戴维斯中国区市场研究部 简可

    此前，银行和金融机构利用资金收购浦东陆家嘴地区的办公楼，但经济放缓渐为四大银行和其他金融机构敲响警钟，最近报告显示这些机构的组合贷款量从四月份2,500亿至六月下跌近33%。这意味着银行增加资金成本导致利润率压力增加的可能，仅这一点就可能引发相当大的不确定性。

    我们认为，经营压力之下，一旦这些机构不再保留陆家嘴的写字楼完全自用，转而释放部分面积至租赁市场，那么陆家嘴的供应情况可能迅速改变，即导致供应量出现意外增加。这部分面积，即“隐藏的空置率”，这是目前该地区多数项目没有考虑到的因素。当然，考虑到银行和金融机构对中国经济的重要性，倘若目前形势未有变化，那么“隐藏的空置”可能继续潜伏。

    上半年外资租户表现活跃

    纵观上海上半年写字楼市场租金和价格均有微幅上扬表现，不论租户，开发商以及投资者在写字楼市场的活动都相当活跃，跨国公司和内资公司租户活动尤其活跃。

    在上海写字楼市场2012年第二季度重大交易案例中，不难发现，外资已经顺应时势成为上海写字楼市场最活跃的力量之一，这与2008年同样外部经济环境不佳时，外资企业租赁热情不再形成鲜明对比，摩根大通于越洋广场租赁3000平方米的办公面积；德马泰克集团在新富港中心承租2300平方米的办公空间；光大保德信基金在海外滩中心租赁3000平方米的办公空间以及日立电机于都市总部大楼承租1800平方米的办公空间；友邦保险上海分公司现有意将自己的一处新职场机构选择在位于新黄浦打浦桥区域的日月光中心写字楼；位于长宁区的综合性项目尚嘉中心，由近49000平方米的零售和大约46000平方米的甲级写字楼租赁面积组成，该项目是澳娱管理（中国）有限公司和法国LVMH路威酩轩集团联手投资，并且已经吸引包括3M， 特灵空调和杰斯伯在内的跨国公司入驻。

    这说明，虽然上海提前开展的产业结构调整暂时放缓GDP，但是国际金融中心、国际航运中心建设的政策利好依然释放，使得跨国公司进驻带来的实体经济活动依然频繁，一些因为已租办公楼空置率较低，无法得到连续楼层的扩租需求的企业，也加入到寻租行业。

    例如友邦入驻的位于徐家汇路618号近瑞金二路的日月光中心，是黄浦区近年来最大的商业项目，其写字楼部分是一栋国际标准的甲级5A智能写字楼，是上海中心城区近年来为数不多的新增供应面积最大的写字楼之一，高约140米，办公总面积约4.7万平方米，拥有670个停车位，其极具国际一流水准的建筑品质，堪称新黄浦商务集聚区中甲级写字楼的标杆之作。除了产品品质之外，日月光中心写字楼的“地利”之便也为入驻企业津津乐道，借传统区位优势以及四通八达的交通，轨交9号线打浦桥站上盖优势，让这个融合了商业、办公、居住等多维度功能的综合体人气聚合和财富效应不可限量，而毗邻极具上海风情的田子坊，则使日月光中心写字楼在快速带动商业、办公发展的同时，又散发出与众不同的人文气息。

    商务环境及环保指标是共识

    戴德梁行研究部人士透露，由于商务配套环境的成熟，黄浦和徐汇等区域在有新增办公楼的情形下，依旧保持良好的态势，空置率依旧低于全市平均水平的8.81%大关。 一些位于静安、长宁等报价较高的新项目则取得了傲人的成绩，预租率均超过了60%，可见，楼宇品质和区位环境是决定办公楼租赁吸引力的最重要的因素。