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商业地产热持续发酵 从散售到持有

  • 杭州写字楼网
  • 2012/10/17 14:54:35
导读:  10月10日,保利地产以45亿元夺得上海徐汇区两幅滨江商办地块,楼面价27055元/平方米,溢价率高达42.86%。这两幅地块也成为今年上海的总价地王。   分析人士指出,保利固然看好高档房,但更看好该区域高端商办楼的发

  10月10日,保利地产以45亿元夺得上海徐汇区两幅滨江商办地块,楼面价27055元/平方米,溢价率高达42.86%。 这两幅地块也成为今年上海的总价地王。

  分析人士指出,保利固然看好高档房,但更看好该区域高端商办楼的发展前景。

  保利高价拿地,只是近几年商业地产热的一个缩影。而商办楼租金的持续上涨,促使一部分开发商从代理行手中收回物业的招商权,便于在租金管理方面有更多的自主权。

  商业地产热持续发酵

  日前,上海保利建锦联手信保(天津)股权投资基金在经过445轮激烈竞价后,最终以45亿元竞得上海徐汇区滨江两幅商住地块。

  “保利不缺钱,做住宅也用不着联合投资公司。而保利这么做,他们可能是想通过引入新的资本,为长期持有商办楼做前期相应的融资准备。”一位不愿具名的分析人士向记者表示。

  据了解,在拍该地块之前,共有35家开发商领取了竞买申请书。同策房产研究部总监张宏伟表示,从保利地产和信保在经过400多轮的较量后才获得了该地块可以看出,保利联合体几乎是以一种势在必得的姿态在拿地。

  “板块内在售住宅均价在6万元/平方米左右,2.7万元/平方米的楼板价看来并不高。”张宏伟说。

  而业内人士指出,保利虽说看重住宅发展前景,但更看好该地段的商办楼。据了解,该地块的四成用于住宅开发,另外六成则为商办楼。

  “虽说住宅可见的利润较大,但商办楼的发展前景更好。该地块周边交通方便,但缺少好的办公楼产品,因此该地块办公楼更具有稀缺性,比住宅的升值空间还要大。”上海盘古房地产开发有限公司总经理宋海指出。

  上海圣邦实业总经理朱梅生向记者表示,随着商办市场越来越成熟,北上广深的商办楼租金都出现了较大提升。“受益于租金的增长,现在开发商改变了过去重住宅、轻商办的想法,更加重视商办业务对公司业绩的提升。”朱梅生说。

  据第一太平戴维斯的报告显示,今年上海甲级写字楼第二季度的租金较一季度上涨了2.9%,每日租金达人民币7.83元/平方米,这一水平较2010年第二季度市场最低谷时上涨了22.9%。

  “至第三季度为止,上海甲级办公楼的日平均租金高达人民币9元/平方米。一线城市核心商务区域内的有限供应,让业主有了很高的议价能力。即使在目前已经较高的租金水平下,仍有可能进一步提升。”仲量联行上海董事总经理顾东尼表示。

  从散售到持有

  虽然开发商纷纷由住宅转向商业,其实多数房企仍然把商办楼当住宅来卖。但现在已经有一些开发商看得更远,他们开始持有优质商办楼,这才是住宅转商业最核心的发展策略。

  值得关注的是,近来,因为租金的不断上涨,一些房企开始收回其商业项目的招商权,改为自己管理。

  “近期上海部分开发商从代理公司手中收回了写字楼的招商权,改为自己进行招商。其实管理费用倒没有多少,但开发商自己可以直接收租金。另一方面,开发商自己管理,便于在比较短的时间里收回租金供公司周转。”沪上一位代理公司高层告诉记者,最近上海几家办公楼都出现了类似情况。

  宋海告诉记者,上海一些房企收回招商权并非个案,表明开发商已经开始改变过去销售商办楼的模式,而SOHO中国是其中最典型的例子。

  在今年8月份的中期报告中,SOHO中国董事长潘石屹对外宣布,未来该公司将告别散售,加大对商用物业持有的力度。

  “如果继续延续过去散卖商办楼的模式,我们同样可以获得较高的收益。但这样对公司长远的发展并不利。我们在调研中发现,一些好的办公楼卖出去以后,租赁的情况非常好;一些小业主对外报出的租金在不断提高。如果我们持有这样的商办物业,并组建自己的管理团队,每年都可以获得一笔数额不小的租金收益。”SOHO中国上海公司一位内部人士告诉记者。

  据了解,SOHO中国将在3年内改变收益模式,销售收入会逐渐淡出,租金收入则成为公司最主要的盈利来源。“持有物业的主要用途将用于出租,5年后公司的经营性物业租金收入将超过40亿元。”上述SOHO中国人士说。

  “目前一线城市商办楼的租金涨幅普遍较大,一些优质办公楼的租金甚至是一季度一个价格。代理行把办公楼租出去以后,一般不会马上涨价;但如果开发商管理招商,就想随行就市把租金价格涨上去。而开发商这样做,也与市场环境有关。现在开发商销售业绩并不理想,想从租金中获得更多可观的现金流。”上海一家开发商高管告诉记者,开发商收回招商权的另一个好处是,可以加快租金回收的周期,从而减轻公司在住宅销售方面的资金压力。

关键词:上海写字楼,商业地产,商办楼租金,商办地块出让
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