《北京城市总体规划(2004年—2020年)》确定亦庄地区为北京市未来重点发展的三个新城之一，以承担高新技术产业发展中心的城市职能为主。

　　《亦庄新城规划 2005-2020》中要求，大力推动亦庄新城建设，积极引导产业和人口向新城集聚，建设“相对独立、功能完善、环境优美、交通便捷、公共服务设施发达的健康新城。”

　　记者调查显示，目前亦庄正处于快速发展期，居住人口增加、居住配套增加；然而，相对于日益增加的常住人口，亦庄地区商业配套不足的情况也随之凸显，而相应的商机亦随之显现。

　　财政收入
　　相当一个二线城市

　　作为北京市唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策的开发区，亦庄有着较为完整的交通、教育、商业、医疗等配套的规划。同时，由于产业集群优势明显，从1992年创建至今20年间，亦庄一直在源源不断地吸纳中高端就业人群。根据《规划》，到2020年，亦庄新城人口规模将达到70万人。

　　“整个亦庄去年的财政收入是将近300个亿，相当于二线城市的一个大城市的财政收入，在这里有100多家世界500强企业在里面办公，亦庄人群的商业潜力是非常高的。”和裕地产营销中心总经理王骞告诉记者。

　　记者了解到，目前的亦庄区域，已经是北京除国贸CBD外的第二大世界500强企业聚集地，其中包括奔驰、诺基亚、可口可乐等。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为：“近几年亦庄购房客群出现了内生型增长，不仅在亦庄工作，也选择在亦庄购房居住。正是购房需求的稳定，以及购房客群的高素质，使得相比北京东、南、西三个方向，亦庄楼盘销售始终坚挺。”

　　不过，随着亦庄产业区的发展，以及内部各大住宅项目的相继开盘、入住，一个较为明显的问题也随之凸显，即该区域内的商业配套显得薄弱、散乱、层次不均匀。

　　通常，远离中心城区的新项目的商业配套，从开始入住到渐趋成熟，需要3—5年的时间。在此之前，需要通过地缘关系，借力相近区域的商业配套。而亦庄却无可借力之处，与亦庄新城接壤的周边区域如通州马驹桥、大兴等也普遍存在大中型商业配套较少、中小型及社区商业配套较为低端的现象。

　　对于亦庄内目前究竟有多少生活人口、居住人口，记者采访的几家开发商的数据有些出入，总体平均而言，大多数开发商认为亦庄目前的居住人口在7—10万人之间，生活工作人口在30—40万左右，而在2020年，有望翻一番。

　　而如果以北京市人均商业面积0.9平方米计算，亦庄的商业人口达到70万时，需要的商业面积大约在60万平方米 。也就是说，目前亦庄的商业建筑最主要的方向不是继续把饼摊大，而是增强商业配套的业态的提升，以及分布和层次的优化。而就目前的情况来看，亦庄未来的商业配套还有很大的升级潜力。

　　社区商业
　　租金超甲级写字楼

　　记者调查的结果显示，就目前而言，社区商业基本构成了当前亦庄的商业主调。

　　从居住的角度来说，目前亦庄有几个主要的组团，分别是位于荣华路最东端、处于亦庄门户位置的以130万平方米超级大盘林肯花园为主的组团，和以上海沙龙项目为核心的组团，以及距离相对较远，在通州马驹桥一带以新开发、纯居住为主的合生世界村等新城项目组团。

　　“由于社区商业目前是支撑亦庄商业需求的主体，所以小区底商可以说是‘一铺难求’，王骞告诉记者，林肯花园作为亦庄的代表项目，一期近5万平方米的商铺的销售率达到100%。而明年计划推出二期大约2万多平方米的底商，预期也会形成供不应求的局面。

　　记者同时了解到，林肯公园的商铺虽然不是由商家自持，但是为了尽可能形成统一的商业氛围，开发商与商铺业主之间开创了亦庄第一例“底商业主不能自行出租”的销售范例，即由开发商帮助业主出租。

　　据几位在林肯公园的商街经营者告诉记者，由开发商帮助业主出租的出租率接近99%，而且月租金最高的达到了330元/平方米，平均的回报率也达到了年8%左右。而据仲量联行数据，今年第二季度，北京甲级写字楼月平均租金为326元/平方米。

　　同样，在以上海沙龙项目为主的居住组团中，也由多个项目组成了近10万平方米的社区商业，同样租售火爆。

　　然而，尽管社区商业能够满足一般亦庄居民的生活需要，但社区商业“便民商业”的特点限制了其商业消费层次的提升，同样，对于一个较为庞大的亦庄工作、生活体系来说，分散于亦庄各地的社区商业也较难解决一些企业、园区较为集中的地区的人群的商业需求。

　　“如果说买生活用品、买菜、美容美发，以及使用银行、电信服务的话，一般都要到亦庄的几个住宅集中区的社区底商里面去找，开车要一二十分钟，”在靠近亦庄路东区的京东方附近的企业独栋项目天骥智谷的营销总监王志强告诉记者，“亦庄目前的商业服务过多的是社区商业，过于集中在住宅区。而产业区的配套则明显不足。而对于像路东区这样的产业园集中的地方，消费就很不方便。‘如果说高端宴请还有一些高级酒店、酒楼可以解决，那一般的中等消费，如吃个工作便餐、买些小东西并不方便，这也就是为何许多工作在亦庄内的人没有在亦庄内消费的原因。”

　　由此看来，商业分布的不均匀和“下班就回家”的习惯让许多亦庄的消费潜力没有及时转化，而要改变这一现状，突破口不是社区商业，而是区域级配套商业体乃至大型商业综合体的发展。

　　区域商业
　　机构租客背书火爆

　　亦庄的发展从亦庄经济开发区的设立、到亦庄新城规划的完成，前后已经渡过了20年。而以亦庄管委会为中心、周围建有4家星级酒店所在的荣华路，有着“亦庄长安街”的美名，以此为中心的8平方公里范围，被称为亦庄的中心区。

　　“目前亦庄还是停留在比较早期的住宅底商的商业模式，缺乏为整个新城提供服务的商业集中的地方。而建设重点就是与荣华路交叉的荣京东街的东西两侧，成为荣华国际、力宝广场、国瑞广场、财富科技中心等以公建类项目立项的项目的核心地带。”荣华国际营销总监林鹏说。

　　事实上，目前这条“亦庄长安街”上的商业氛围并不浓厚，“开车在亦庄的大街上，感觉就是人少、街宽、商店少、绿化多，”一位在2004年就来到亦庄开发项目的开发商告诉记者，“就拿最核心的管委会和附近的酒店来说，能够看到的商业就是几家五星级酒店，以及里面的一些餐饮配套，都是纯商务性质的，对于普通消费来说并不合宜。而一个商业区成熟的表现是，高中低端业态平衡，各种消费门类齐全。”

　　然而，并不是没有企业注意到这里的商机，林鹏告诉记者：“荣华国际就是要定位做一个区域级而不是社区级的商业配套，我们有1万多平方米的底商，目前绝大多数已经被意向商家所圈定。如俏江南、三千里韩国烧烤等都与我们有了初步意向，而除了餐饮以外，我们剩下的商业面积主要打算引进银行，目前有三、四家银行正在形成意向。”

　　从荣华国际的商铺销售可以看出，由于目前亦庄中心区内的中高端商业配套缺乏，开发商虽然仍是卖商铺而不是自持经营，但前期招商都非常顺利。由于是“带着租约卖商铺”，荣华国际的商铺销售非常的顺利，“像知名餐饮机构，一般都会签5年以上的租约；而金融机构则时间更长，因此，目前商铺的回报率可以说是最稳定的，可以达到每年7%以上，远远超过住宅项目。而写字楼则更高。”林鹏说。

　　王骞则认为：“任何一个地方的商业都是发展最靠后的。因为商业需要商流，这就要有待于常住人口的增加。事实上，亦庄具有绿化好、密度低、交通便利、距离国贸等城市中心距离不远的特点，如果能够改变人们对于亦庄是产业区而非宜居区的观念，以亦庄目前的住宅售价水平，将是一个性价比很高的区域。”

　　大型商业
　　品牌特卖七天千万

　　目前，由于规划原因，亦庄内的大型商业体可以说非常稀少。唯一的两处较大型的商业体，一个是以沃尔玛为核心、间以一些品牌专门店的亦庄创意生活广场，面积达到了30万平方米；另一处则是上海沙龙附近的美廉美大型超市。

　　对于亦庄的商业消费潜力，王骞给记者举了一个例子，去年“十一黄金周”时候，有个奢侈品的品牌在亦庄的沃尔玛超市里面举办奢侈品特卖会。当时公司并没有下任务，说亦庄这里试一试就可以了。但是7天下来，销售额将近1000万元，说“试一试”的人都傻了。

　　但是，亦庄内的大型商业目前仍是以超市为主体，这一情况说明，亦庄的商业构成仍以中低端为主，缺乏高端的商业旗舰项目。

　　因此，争夺成为亦庄商业旗舰的争斗也格外激烈，今年四月，位于亦庄核心区的力宝广场项目，宣布项目中8万平方米的大型商业体售予华联商厦，将建成亦庄内第一个以高端超市、品牌专卖店和中高档购物为主的中高端商业体，而力宝广场的销售负责人则告诉记者：“由于亦庄核心区内缺少大型商业综合体的规划，因此在这个8万平方米商业综合体的项目销售中，有不下10家的知名商业机构参与竞购，竞争异常激烈，最后华联商厦胜出。这将是亦庄内第一个定位于中高端的大型商业体。”

　　“时尚类消费的华联商业的入住，标志着亦庄开发区的商业已经从生活必需品型的商业业态向时尚型商业业态过度。”中信新城的营销负责人这样对记者说。

　　“不过，总的来说未来亦庄不会有太多的大型商业体，主要还是要考虑区域的支撑能力，”王骞表示，目前亦庄核心区内的土地资源基本已经划分干净，新增的住宅是有限的，因此亦庄不会发展成以商业为主要业态的新城区。”

　　“目前亦庄内的商业缺口是暂时的，从某种程度上讲，这种缺口并不是因为缺少商业面积，而是因为缺少足够的人口支撑，导致商业资源的涌入不够有力。比如，沃尔玛所在的创意生活广场，其实楼上有许多空的商铺是没有开张，”一位开发商高层告诉记者，“所以亦庄目前需要的不是大建特建商业建筑，而是创造更好的宜居环境，改变亦庄作为‘生产区’、‘工业区’的单一印象，只有居住人口增加了，才可能创造出更多的商流，才可能涵养出真正成熟的商业配套。”