今年第三季度，郑州非住宅类地产库存首次超过住宅类，凸显出当前写字楼市场的巨大投放量。在这“巨量”之中，商业地产主要释放在郑东新区，尤其随着郑州新客运东站正式开始运营，郑东新区的写字楼和商铺继CBD内外环之后，又进入了一个集中上市期。

    与写字楼项目同样一并而上的，还有它们各自标榜的“高端”，在此之下，郑州西区、创业型写字楼产品，无疑成了凤毛麟角，也是市场上极其稀缺的产品。

    郑州西区写字楼市场的蓝海

    约在一个月前，郑州市房管局发布了9月份及第三季度房地产市场分析数据。其中有一个现象非常引人关注，那就是非住宅类地产库存首次超过住宅类。

    数据显示，今年第三季度，郑州市非住宅投放量迅速提升，市区非住宅投放面积达到136.47万平方米。尤其是9月份郑东新区大量商业地产项目集中入市，使当月市区非住宅的投放量达到85.69万平方米，创下单月非住宅投放量的最高值，直接导致非住宅类地产库存超过住宅类库存。而这在郑州尚属首次。

    尤其随着郑州新客运东站投入运营，郑东新区的写字楼和商铺继CBD内外环之后，进入了又一个集中上市期。

    一直以来，郑州写字楼市场都存在着“商住倒挂”的现象，写字楼价值被低估，形成了极具潜在机会的投资“洼地”。

    但是，在近两年住宅被限购之后，这一业态受到资本市场的青睐，大大小小的房地产开发企业纷纷转战于此，使得投资开发呈几何式增长。房企的扎推跟进，使得这一原本颇需要专业经验的写字楼市场，步入了快速繁荣时期，供应量和库存量达“历史最高”。

    或许是迫于市场的巨大压力，前不久，郑州高铁商务区一座写字楼项目，以比预期低出不少的价格面市。在较强的企业品牌和价格优势推动下，该项目所推产品一售而空。

    此“新闻”一出，使得周边同类产品遭受巨大打击，原本准备同期开盘的写字楼产品纷纷推迟了开盘时间，或随之作出降价举动，或考虑降价之中。这可以说是该区域写字楼市场竞争白热化的一个佐证。

    然而，相对于郑东新区写字楼市场的一片“红火”，郑州西区俨然成了这个市场的蓝海。难怪有专家在某些场合急切地呼吁地产商：到郑州西区、高新区投资开发写字楼，那里市场广阔，需求巨大。

    的确，纵观当前郑州西区商务地产市场，写字楼可谓屈指可数。但凡推出一座，都被哄抢一空。由于数量有限，很多“工作室”都“蜗居”在住宅楼里。

    “西区有很多中小型企业，它们都需要现代化的办公场所。但是，老写字楼满足不了它们的要求，新的又严重匮乏，所以我呼吁地产商多关注西区，到这里来建一些适合市场的写字楼。”该专家说道。

    创业型写字楼市场稀缺产品

    与非住宅产品过剩相对应的，还有一个尴尬的现象，那就是目前郑州市场上的写字楼，纷纷标榜自己为“高端产品”，“5A、超5A、国际甲级、殿堂级”写字楼充斥着市场。

    于是，有房地产商不禁对同行发出善意而又担忧的提醒：大家都在做“高端写字楼”，市场真有这么大的需求量吗？“中端产品”、创业型写字楼谁来做呢？其实这个市场是郑州目前最需要，而又最欠缺的。

    “希望我们的同行能思考一下，不要盲目而行。”该地产老总说道。

    从我省来看，据河南省工商局统计，截至2011年底，全省各类市场主体总量超过250万户，其中，中小企业占各类市场主体总数的99%以上；全省私营企业超过34万户，个体工商户实有户数已突破200万大关。这一庞大的群体，滋生出对创业型写字楼的巨大需求。

    在郑州，中小型企业达6.4万家，如果按每家企业需要办公场地100平方米计算，即为640万平方米写字楼。

    然而，现实是针对这一客群而建的写字楼可谓少之又少，市场几乎处于空白。

    “我们也想有个像样、体面的现代化办公场所，但是很难找到这样的地方。市场上的写字楼要么设施陈旧，不想去；要么租金太高，我们承受不起。”一直“蜗居”在郑州陇海路西段一高档居民楼的某代理机构老板无奈地说道。

    其实，诸如此类的小型企业，都存在着这样一种苦恼。对于这些中小型、创业型企业来说，一间“像样”的办公地点不仅是他们的“面子”，也是取信客户的重要砝码。所以，他们亟须现代、高效、经济型的专业写字楼，来提高自己的身价，并实现更好发展。

    此外，由于郑州写字楼集中、巨量释放，最近有不少专家与房地产行业协会人士，建议相关部门出台“住宅禁商”政策，以有效消化高存量的写字楼。

    “虽然这个政策在郑州还未实施，但从其他经济发达城市来看，‘住宅禁商’已成一种趋势，这对提升整个城市的档次有好处。”有关专家表示。

    由此看来，价格低、面积小，适合一些资金实力不太强的成长型企业的“创业型”写字楼市场，蕴含着巨大商机。

    投资抑或自用性价比是关键

    房地产系列政策下，商业地产在最近两年一直坐收着渔翁之利，焕发出蓬勃生机。

    “房地产限购政策对于住宅市场进行的一步步调整，确实让一部分资产泡沫已经逐渐挤出。据相关数据显示，新政的挤出效应多半将被楼市‘内部’消化，资金更多地流向相邻的商业地产，尤其是写字楼并形成输入效益。”有关专家表示。

    商业地产与生俱来的“高投入、高回报、高风险和高难度”四大特征，使得投资客更加谨慎和专业。

    而写字楼作为城市经济发展最重要的“生产资料”之一，具有其他商用物业不可比拟的回报率高、回报稳健、资金投入相对较低等优势，逐渐成为不动产投资新宠。

    尤其是与商铺相比，写字楼受周边环境及商圈影响较小，可迅速成熟；从资金占用率上看，写字楼价格相对较低、首付占用资金量较小、收支平衡（首付收回）的年限比商铺要早。

    除了物业形态的对比之外，从产品类型与投资区域上来看，当然是高性价比的写字楼更胜一筹。

    如在郑州西区购买一套售价仅有每平方米7000元左右的写字间，那么以后就不用再做租客，而可以直接成为房东，更为公司赚到了固定资产。