上海写字楼市场自2012年8、9月份以来也出现了罕见的大增长。

    21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，2012年9月中上旬，上海新建办公楼项目累计成交719套、11.78万平米，环比套数下降4.01%，面积增长74.34%，同比分别增长7.15%和41.77%。成交均价约为3.29万元/平米，环比增长64.81%，同比增长70.74%。

    大幅增长的主要原因，就是内环内的写字楼大笔成交。在成交面积前十名的项目中，内环内的项目占据前4名，占总成交面积的60%多。成交均价超过4万元/平方米。这其中，还有3个项目为大宗交易，成交金额分别为18.24亿、6.79亿和2.43亿元。

    业内消息称，这3个大宗交易项目，疑似整栋或整层购买。据21世纪不动产上海区域市场研究部的不完全统计，今年1~9月份，按月统计，上海写字楼市场出现疑似整购交易16次，月均1.78次。

    公开资料显示，2012年前8个月，上海办公楼开发投资额约为2036亿元，同比名义增长35%。同期住宅和商业营用房同比的增速分别为10.6%和25.7%。

    写字楼的优势在于始终“稳中有升”。钱建国说，目前投资写字楼的购房者，主要看中写字楼的租金长期回报和物业的稳健增值。以上海为例，上海写字楼的租金涨幅一般都略高于GDP的涨幅，租金回报率一般在物业价值的3%上下。租金回报虽然不高，但却稳定。物业增值就较为客观了，以目前的情况来看，上海写字楼的价格在6到8年间就能实现翻倍。

    收益虽然不错，但对资金的占有量大，资金成本也很高，所以，即便投资写字楼，也多是出于资金避险、追求稳定现金流的考虑。David Xu告诉本刊记者，他所接待的香港、台湾投资者在上海投资写字楼时，“很多都是把在海外的投资资金抽回来，寻找一个风险较低但回报稳定的投资标的。他们觉得一线城市的市中心写字楼还保持着长期上行的趋势，但他们也对价格非常敏感，一旦超出预期就果断放弃，不存在追高的说法。”

    钱建国告诉本刊记者，目前购买写字楼的购房者，很多都是自己拥有企业的民营企业老板，他们买下写字楼，既能自用，又能享受到资产增值的收益。

    21世纪不动产上海区域商业楼宇部经理吴晓明则告诉本刊记者，目前写字楼市场的火热原因，除了投资客增多外，还有其他多重原因。一是上海高端写字楼的供应量比较稀缺，一旦入市总能吸引公司或机构整栋或整层购入；二是一些公司年内财政预算有剩余，会在年底突击花钱购入物业，所以每到年底大宗物业成交往往会增多。

    相比之下，商铺投资则降温明显。最重要的原因是租金下跌严重。同时，投资客也不再寄希望于资产升值，而是更看重租金回报，于是大量出逃。21世纪不动产上海区域商业地产部高级经理马丽娜告诉本刊记者，目前上海小型商业除经营餐饮的店面较为稳定外，其他类型经营者的换手率往往都比较高。这对商铺租金回报产生了很大的削弱作用。以普陀长风板块内的新西宫为例，该项目内一套不到20平方米的商铺，年初月租金每平方米9000元左右，但到8月时就已经下调至约6000元，降幅普遍达20%到30%。