戴德梁行昨日发表了《2012年全年重庆房地产市场回顾及2013年上半年展望》，报告称，在过去的2012年，重庆甲级写字楼在租金大幅上涨的同时，也迎来了前所未有近三成的空置率。同时，重庆商业地产的格局已经发生变化，观音桥的零售总额已经超越解放碑。

    租用面积增加近1.5倍

    《报告》称，去年重庆经济依然高速发展，重庆甲级写字楼市场整体表现活跃，全年新增租用面积达到47784平方米，较2011年大幅增加140.5%。

    从租金看，2012年，重庆全市甲级写字楼平均租金为每平方米94.03元，比2011年上涨15%。由于区域之间商务氛围及配套成熟度的差异，租金分化仍然明显，渝中区依然为租金水平最高的区域，平均租金达每平方米98.08元，江北和南岸区分别为每平方米88元和73元。

    新楼入市空置率飙升

    与此同时，去年重庆甲级写字楼累计新增供应面积119773平方米，较2011年增加149%。大量甲级写字楼的入市，导致空置率逐渐走高，截至2012年年末，重庆甲级写字楼空置率为27.41%；其中，渝中区空置率从年初的6.03%上涨至31.46%，成为空置率最高的区域。

    据戴德梁行总经理江冰河介绍，之所以出现租金涨、空置率高的矛盾现象，主要是大量高端甲级写字楼在2012年入市，租赁需要时间沉淀，所以出现了大量的空置。

    戴德梁行预计，2013年至2016年，重庆将新增甲级写字楼项目10个，建筑面积达200万平方米。大量新增供应和物业档次的提升为市场带来了更多选择的同时也加剧了市场的竞争。

    三大商圈竞争激烈

    《报告》还显示，重庆优质商业主要集中在五大传统商圈，存量面积达到191.75万平方米。其中，解放碑、观音桥、南坪是中高档商业存量最大的三个区域，分别为53.45万平方米、50.1万平方米和52.5万平方米。

    在租金层面，目前，解放碑和观音桥商圈购物中心优质租金层（一线品牌入驻商铺）平均租金达到600—1200元每平方米。

    戴德梁行华南及华西区研究部助理董事张晓端认为，在重庆的众多商圈中，目前解放碑仍是国际品牌数量最多的商圈，且是中高档商业最为集中的区域，因而其核心商圈的地位非常稳固。不过，在商业存量上，南坪和观音桥商圈已与解放碑商圈不相上下，尤其是观音桥商圈，零售总额已经超过解放碑。而沙坪坝和杨家坪商圈仍是起区域性商圈的作用。

    戴德梁行预计，2013年以后，随着轨道交通的发展和二环聚居区的建设，西永、礼嘉、茶园、龙盛、陶家等商圈也在形成中，重庆的商业将呈多区域发展格局。