在全球经济低迷和国家宏观调控持续的双重影响下，2012年杭州写字楼总体延续2011年回归理性市场的走势。总体表现为供应量持续增加，成交均价有所降低；租赁市场呈现出租金稳定、入驻率高位的特征。新增供应量增加的同时也推高这些新兴商务圈的空置率水平。预计未来一至二年内，杭州写字楼市场仍以销售为主，租赁为辅，纯租赁物业的比重将逐渐增加。

　　从近几个月逐步攀升的销售面积来看，无论投资者还是企业，对于写字楼的关注度以及期许值正在稳步提高，“稳中向上”很有可能成为2013年发展的主基调。相比之下，杭州租金整体已经达到了一个较高的水平，预计未来几年租金的增长速度有所放缓，年增长率或保持在3%左右。

　　钱江新城写字楼卖得最好

　　2012年杭州写字楼总成交面积约为30.8万平方米，同比增幅达到43.2%。虽然前11个月成交基本与2011年持平，但12月出现大幅市场反弹，单月总成交量达到9.33万平方米，创历史性最高位。

　　从杭州写字楼成交区域来看，钱江新城2012年共成交12.75万平方米，位居各区第一。

　　其次是滨江区，总成交面积达到5.13万平方米，位列第二。由于地理位置的原因，滨江只能依托区域内自身特点和产业特征，打造吸引IT、动漫等行业类客户。

　　位列第三、第五位的分别是城北的下城区和拱墅区，成交量依次为4.8万平方米、2.77万平方米。作为新兴商务区，原先该区域内以商住楼和乙级写字楼为主，缺少高品质甲级写字楼。但去年下半年蔚蓝国际、万通中心两个项目入市销售，填补了此类空缺。未来城北将打造运河CBD和新天地两大商务圈，写字楼市场格局将重新改写。

　　萧山和下沙分别位列第四、第六。下沙依托下沙产业科技园和大学城的特点，带动部分办公楼的需求。市中心区域一直是写字楼供应量匮乏的区域，目前主要在售项目为浙商财富中心。

　　从成交价格来看，各区域成交价格差异大，与2011年相比出现一定的降幅。主要是新兴商务圈写字楼供应的增加，拉低了整体的价格，但市中心和高品质写字楼价格依然坚挺。目前写字楼购买客户多以自用型客户为主，投资型客户为辅。自用型客户多数是因为办公环境升级和企业快速发展而对写字楼产生的刚需，其主要注重项目的总价、地段、交通和配套；投资型客户在全球经济危机下进一步减少，该类客户比较青睐核心段、小面积、低总价产品。同时注重项目品牌所创造的价值以及项目的变现能力。

　　写字楼租金总体平稳

　　从租赁市场来看，2012年杭州甲级写字楼租金总体呈现平稳趋势，虽各区域租赁物业租金各有涨跌，但基本维持去年年底3.5元/平方米/天的租金水平。武林、黄龙等成熟老商圈的高品质写字楼项目均有部分承租户变化，但始终保持较低的空置率。目前这些区域的整体出租率都达到90%以上。随着钱江新城区域的日益成熟，板块内商务氛围也愈加浓厚，已奠定高端商务圈的形象。伴随前期大量项目的交付，企业开始陆续进驻，区域内入住率已超60%；租金水平在第四季度有所上扬，目前租金在人民币3.9-5.2元/平方米/天之间，对杭州整体租金稳定提供了一定支撑。随着2013年市政府的搬入，预计未来租金还会有一定的上升空间。

　　从需求来看，外商投资企业、外资银行和出口相关公司近期对扩张持谨慎态度。相反，国内企业仍然活跃在租赁市场上并产生较大的需求份额，尤其是国内金融投资和医药行业。

　　供需结构更趋不合理

　　杭州主城区写字楼未来供应将进一步增加，供需结构更趋不合理。预计2013年写字楼新增供应量将达到59.3万平方米，其中纯租赁写字楼约为8.3万平方米。

　　销售型项目主要集中在钱江新城、拱墅区运河CBD和下城区的新天地项目三个区域。作为高端市场钱江新城，凭借其地段及资源稀缺性凸显，且区域内多数项目以整层销售，预计销售价格仍将保持市场标杆，但去化速度有所放缓。运河CBD和新天地作为新兴商务圈，凭借市场空白点和客户层面广的优势，在政策紧缩和竞争激烈的大环境下，仍具有政策优势及市场吸引力。2013年杭州写字楼销售市场可以说是机会和竞争并存，预计销售价格仍将保持平稳走势。

　　租赁项目主要集中在市中心，分别位于庆春商务圈的金龙财富中心、黄龙的德力西以及武林板块的中北花园二期写字楼项目。由于原先市中心甲级租赁型项目有限，新增项目将使得区域内原先紧张的供应状况有所缓解，同时也会制约租金的上涨；因此，未来租赁价格将保持平稳微幅上升的市场特征。(戴德梁行杭州分公司写字楼部高级经理严凯)