在北京，一街之隔的三里屯SOHO和三里屯VILLAGE呈现出两种不同的景象。在三里屯SOHO的底商中，仍有许多空置的商铺。而早在2011年三里屯VILLAGE的租金就已接近2亿元。租金几乎每年都在上涨。运营了5年的VILLAGE，隶属于英资背景的香港太古集团。

    有成功者，就会有失败者。在这股商业地产开发大潮中，大多数开发商聪明地选对了机会，却在运营中不知所措。

    最愚蠢的错误往往是最聪明的人犯下的。在罗兰贝格管理咨询公司合伙人兼大中华区副总裁王荣看来，死亡已经在向许多商业地产招手，没有可以回旋的余地。

    问：本土开发商经验欠缺在哪？

    王荣：全世界的建筑师大概最喜欢中国。天马行空的设计、无比充足的自由发挥的空间，在外国是不被允许的。中国的开发商大概是最舍得花钱的开发商，觉得“炫”的外观，可以带来持久的客流，但这只是开始。

    中国的开发商喜欢听建筑师告诉开发商怎么做。但实际上建筑师并不明白业态该怎么搭配，该怎么做取舍。一个好的购物中心应该在设计阶段就要想清楚，选择什么样的业态，定位于什么样的消费群体，才能招来与这些消费行为有关的客群。外国的业主会非常清晰地告诉我要什么样的物业。在此基础上，让建筑师实现建筑的功能。

    此外，中国的开发商不懂商业地产的预热，把风险全部转嫁给商户。这和太古地产等成熟商业地产商玩法是不一样的。成熟的运营商会拒绝一些商户的进入，只有价值观、业态和项目相比配，才会引进。人气是需要培育的过程，但是急功近利的国内开发商，会选择付得起租金的租户。

    问：和三里屯SOHO面临相同的问题，为什么在北京CBD区域内，许多写字楼的底商都陷入了困境？

    王荣：出发点不同，决定了结果不同。深圳有两个著名的购物中心，一个叫中信广场，一个叫华润中心。后来华润中心的名字被万象城取代了。尽管华润中心很大，但大家还是只记得万象城。中信广场和华润中心的不同在于，中信广场以写字楼为主，购物中心只是配套。相反，华润中心是以购物、娱乐为核心的，写字楼酒店做匹配。在设计的过程中，商场动线的匹配是完全不一样的。动线决定了购物的便利性，它也是依据人们的购物习惯形成的。国内的业主很难理解动线的设计和搭配。不同物品的摆放是有技巧的。但中国的开发商只是笼统的告诉建筑师，我需要一个怎样功能的写字楼和购物中心，而不知道里面细微的技巧。

    问：商业运营是否是一项很复杂的技术？

    王荣：模式背后的技巧不是一天就可以学会的。光是了解每个品牌的需求和覆盖度，就是一门复杂的功课。有些品牌需要评估公司的整体运营能力和经验。运营商是否能够招到品牌，取决于品牌的选址、运营策略和扩张策略。品牌方还会评估运营商过往的能力。

    问：在您看来，严格控制综合体中各种业态的比例，是否可以避免后期运营问题的出现？

    王荣：比例不是成功的诀窍，取决于你能够把它融为一体，体现商业零售的功能。要什么样的功能，要覆盖什么样的人群，在开始阶段就要想清楚，这和比例没有关系。

    问：商业地产的人才很匮乏，即使在成熟公司有过运营经验的“空降兵”也不一定能解决问题，症结在哪里？

    王荣：即使从太古挖角，光有几个人是不能做成商业地产的。在商业地产行业，人才的成长需要时间，需要更多的案例积累经验。最聪明的人是在具体的项目中训练出来的。好的商业地产人才就像奢侈品。但中国真正转型、有成熟经验的商业地产公司只有几家。这不足以证明商业地产人才具备足够的经验。在欧美市场里，有经验的商业地产人才是经过几个周期锻造出来的，他了解这个行业。

    问：是不是所有的开发商都适合开发商业地产？城市化率超过70%以后，住宅开发量会逐渐减少，学会运营商业地产是否是必备的能力？

    王荣：不同的开发商有不同的资质，并不是每个开发商都适合做商业地产开发。必须根据公司自己的实际情况，选择适合自己的道路。盲目转型只有死路一条。

    问：未来的购物中心将向怎样的方向发展？

    王荣：综合体里面零售的业态会越来越小，更多的是休闲、聊天、餐饮与人沟通有关的，餐饮、休闲、娱乐业态。国外已经有这样的趋势。

    问：一些不符合潮流的购物中心将面临怎样的命运？

    王荣：以娱乐为核心的和以商务为核心的建筑形态完全不一样。建筑形态、功能一旦固化，想改很难。除非把楼推倒了重来。