近期，随着南宁青秀万达广场纯写字楼的热销，不受限购的写字楼受到越来越多投资者的青睐。投资楼盘要注意哪些问题，什么样的写字楼更具升值空间，也成为了投资者关心的问题。对此，南国早报记者进行了走访

　　现状：纯写字楼需求较旺盛

　　5月19日，南宁青秀万达广场写字楼开盘，来自全国各地的投资者蜂拥而至，疯狂抢购。业内人士表示，万达写字楼的热卖折射出近两年来南宁纯写字楼较为旺盛的需求。

　　5月22日上午，记者在南宁利海亚洲国际中心了解到，该中心的两栋写字楼，目前已经基本出租完毕，只剩少量小面积的房源，但仍有人不断前来询问。此外，该区域还有两栋建成的写字楼，出租率也保持在较高的水平。

　　南宁宝资嘉项目咨询有限责任公司总经理陈伟表示，目前高端写字楼只占南宁写字楼市场份额的20%～30%之间，还没办法完全满足企业的办公需求，因此短期内纯写字楼的市场需求还是被看好的。

　　此外，中端写字楼目前约占南宁写字楼市场70%的份额。这类写字楼多是公寓式写字楼，以SOHO等形式出现。虽然并不是纯粹的写字楼，但能满足部分企业的品牌形象需要，每月租金为30元/平方米到40元/平方米之间。剩下约5%的市场份额被住宅式写字楼占据，租用这类写字楼的主要是一些企业的分销商、代理商以及商贸公司。广西宝资天房地产项目管理有限公司副总经理姚益跃认为，未来住宅式写字楼将逐渐被市场淘汰，当前投资价值已不大。

　　分析：地段配套交通是重要参考

　　5月22日上午，记者到东盟商务区走访，了解到该区域大部分写字楼已经出租出去，只剩下少量小面积的写字楼。目前该区域较大面积的写字楼每个月租金约在80元/平方米。在该区域，还有数个在建的写字楼项目，形成了扎堆建设的局面。

　　陈伟介绍，投资写字楼地段很重要。地段对于写字楼的价值衡量非常必要，人流、商贸以及相毗邻的企业平均水准等，都是衡量这一区域是否具有增值潜力的重要因素。另外，写字楼项目开发商的品牌实力、适中的价格、是否属于纯写字楼等因素也十分重要。与商铺相似，写字楼的前期培育亦十分重要，有实力的品牌开发商更能够进行这方面的工作，并且更容易对大企业进行招商。适合的价格能够使得投资者在未来享受更多的升值空间。非纯写字楼出入人员比较杂，不利于树立企业的形象。纯写字楼则因其纯粹性，更能吸引企业的进驻。

　　然而，投资者在投资写字楼的时候，不能只看路段。以南宁早期的地处朝阳路的写字楼钻石广场为例，当时的钻石广场因宣传成功、位置极佳吸引了众多投资者，但运营中出现了车位不够、周边交通堵塞等问题，发展经营并不是很好。

　　因此，投资者在投资写字楼时，一定要关注这个项目的车位规划是否能够满足需要，以及周边的交通是否便利通畅。同一区位内，如果某个写字楼所处地段交通不便，或交通拥挤，必然影响投资收益。

　　支招：“软硬兼备”考察升值空间

　　姚益跃认为，对于实际使用写字楼的企业来说，品质和办公环境至关重要，影响写字楼的租金收益和产品的保值增值都有赖于此。因此，考察写字楼的硬件水平，除了从级别认证去衡量，也要从建筑品质、空间布局、电梯质量、采光通风等多方面进行实地考察。项目周边配套也关系到投资收益，投资者有必要了解周边配套设施，如银行、商店、餐饮、公寓等，看功能是否齐全。

　　除了硬件设施，写字楼的软性配套与物业管理水平也非常重要。在软性配套方面，着重考察信息化、智能化配置。而物业管理，则需了解该物管公司的资质，以及服务范围否能细致入微。“软硬兼备”，写字楼升值的空间会相应地提高。

　　一般来讲，城市中心或商务核心区土地稀缺性较强，增值空间会较大。但处于良好上升阶段的项目，商务氛围渐浓，租金上扬，虽然租金水平不及城市中心或商务核心区区域，但价格更有竞争力，未来升值空间更大。比如接近市中心的兴宁区次商圈。

　　南宁宝创地产项目咨询有限公司总经理黎云成认为，与发达地区成熟的写字楼市场相比，目前南宁写字楼的租金回报率仍然处于较低的水平，投资者想要短期收回成本不太现实。不过目前南宁写字楼的价格还有上升的空间。根据国际专业理财公司的计算原则，衡量写字楼物业价格合理与否的基本公式为“年收益×15年＝房产购买价”。若物业年收益×15年大于购房款，则表明该项目尚具投资价值。

　　以青秀片区为例，该片区的万达广场写字楼目前卖到了约17000元/平方米，考虑到该广场的写字楼多是大面积，如果投资者购买500平方米，那么要花费约850万元。另一方面，距其不远的航洋国际城写字楼目前的每月平均租金在80元/平方米左右。业内人士表示，待万达广场建成时，租金有望破百。记者以此计算，500（面积）×100元（每平方米月租）×12（月数）×15（年数）＝900万元，大于850万元的房产购买数，且还未算上每年8%到10%的租金递加率。不过，这样的公式只适用于理想模式，因为写字楼的租金还会因经济形势发生波动。

　　建议：关注成熟区域写字楼

　　黎云成认为，写字楼受经济影响比较明显，一旦经济不景气，容易出现出租困难或者断租的局面。在这样的背景下，投资者应该考虑投资地处成熟区域、商业氛围较浓的写字楼。

　　一方面，这类写字楼本身的租金已经维持在较高水平，在遭遇经济不景气的时候，有条件对相对较高的租金进行调低，减轻企业租金负担；另一方面，进驻这类写字楼的企业本身也有较好的抗压能力，不容易受租金上涨影响。反过来，那些位置相对偏僻的写字楼虽然价格便宜，但各方面的配套不足，进驻的企业参差不齐，容易受到经济形势的干扰，投资者在投资此类写字楼时需要承担较大的风险。写字楼的升值空间是跟着租金走的，因此投资者在进行投资时，更应该关注写字楼的租金回报问题，对于那些位置偏僻的写字楼项目，投资者应三思而后行。

　　随着往后几年南宁5A级写字楼放量逐渐增大，写字楼市场的竞争会进一步加剧，非纯写字楼将会感受到一定压力。易居克尔瑞广西区总经理吴宁提醒，在两到三年内，南宁纯写字楼写字楼的市场需求还是比较旺盛，但随着相思湖、兴宁、凤岭等各个片区的纯写字楼逐渐放量，3年后写字楼有过剩的风险，投资者进行投资者时要有前瞻性。