警报5 都是综合体
　　
　　出现这一问题，与城市规划和城中村改造分不开。有数据显示，昆明市382个城中村，目前完成土地交易面积约9000亩，地上可建建筑面积约2500万平方米。根据城中村改造项目规划方案指标看，住宅和泛商业配比为8：2。这一比例就决定了昆明未来商业体量不小。

　　从目前上市销售的城中村改造项目来看，也可以预见，未来几年将是城中村改造项目商业、写字楼、公寓、酒店等泛商业物业的集中供应期，也就是说，会出现大品牌、大项目、大体量的商业地产。这两年昆明不乏这样的城市综合体，比如西山万达广场、恒隆广场等企业纷纷落户开发，在昆明引入企业独创的商业综合体。

　　除了这些国内知名品牌入驻，本土房企在综合体的建设方面也紧随其后，于是各类城市综合体遍地开花。据了解，很多综合体的单个项目商业体量都接近100万平方米。

　　警报6 品牌店雷同

　　商业体量大了，要填满综合体，就需要引进主力店，比如超市、影院，这些必不可少，之外，还有很多时尚品牌、餐饮品牌等业态并存。

　　这没什么不妥，但不管是区域性商圈还是社区商业，在业态布局上和城市核心商圈的业态规划上没什么大的突破，其招商引进的餐饮品牌、电影院，核心商圈里面都有，那么问题就来了。

　　很多商业项目由于商业资源受限，亦或者是跟风使然，品牌店雷同情况，已经在商业体中显现。已经开业或者正在招商的一些商业体，都将Zara、H&M等作为重要品牌引进。餐饮品牌也一样，在三市街商圈有的，其他商圈也很快引进了。从行业的长远健康有序发展来说，需要突破这种品牌店的雷同化引进和招商。

　　在个别的商业项目，已经出现了一些品牌店进入后撤离的现象，这需要引起关注。

　　警报7 500强成万能

　　作为最能够迅速吸引人气聚集的利器，很多商业体纷纷引进国际国内品牌商家，于是肯德基、家乐福、国美等品牌商家随之落地，而且以最快的速度扩张开来。

　　在全国城市中，昆明是特例。去年，昆明家乐福东华店营业时，这家店就成了家乐福在云南的第10家门店，也是在中国的第210家门店，可见家乐福在云南布局点之多，也可见昆明商业地产对500强企业的依赖之强。

　　除了百货业，大超市、洋快餐等与综合体捆绑也是目前存在的普遍现状。“现在的城中村改造项目中引入的超市，大多不是沃尔玛就是家乐福，快餐店则多是肯德基和麦当劳，还有国内品牌电器店，商招来招去，就这几家，同质化严重。”业内专家邓女士曾这样表达自己的担忧。此外，引进国际酒店集团也已成为很多商业地产的金字招牌。

　　警报8 与影院结盟

　　影院与商业地产结盟发展也是不得不提的一块。首个商业地产项目引入影院，是2006年北辰财富中心影院的开业。此后，昆明商业地产项目与院线共谋商业奇迹的迹象越发明显。如今，影院更是成为了昆明近几年新兴商业地产项目的标准配套。顺城王府井的百老汇影城、新西南的昆明环银国际电影城、南亚风情·第壹城的保利国际影城、新亚洲的虹影城、臻万百货店的17.5影城等等都是它们联姻的一个个缩影。细看未来3-5年昆明10-15家影院的扩展计划，欣都龙城、经典双城等楼盘的规划中都可以看到规模宏大的影院，昆明的郊县项目中，也同样可见这样的联姻。

　　影院家族数量还在不断增加，商业地产与影院需要共同做大蛋糕才行。

　　警报9 写字楼等级乱

　　每个商业综合体都有写字楼规划。自顺城双塔之后，出现的写字楼都以高标准要求建设，甲级5A成了每个写字楼的目标。大家都说自己的写字楼是国际化的，有网络架空地板、高级环保照明吊顶、遮阳商务窗帘、网络地毯，高速电梯，进口的中央空调这些硬件必须过硬，甚至还有一些写字楼突出低碳、生态、环保理念的引入和使用，于是“绿色”写字楼也出现了。

　　昆明在打造区域性城市，对大量高标准建设的写字楼需求，是个趋势。但是所有写字楼都说自己好，如何好，还不行，要市场检验了才行。如何来判定写字楼的等级，目前并不容易分出个级别来。

　　警报10 地标大缺失

　　说起老昆明的城市地标，有昆明百货大楼、有云南饭店，有工人文化宫，这些都是昆明城市记忆的地标符号。但随着城市的建设，这些地标逐渐因改造而消失了，昆明城市地标开始缺失。

　　目前，不乏更高端的城市综合体致力于再造城市新地标，在高度上一再拔高，但大家各自为阵。纵观诸多商业地产，但凡有百米以上写字楼建设的项目，都有一个目标，就是打造区域性甚至是城市的形象符号或者是地标。而事实上，未来哪里能真正成为地标，需要看周边商气，开发商的运营实力等，不是建好就能行的。

　　往往城市地标的形成，也会在周边形成一个商圈。目前，多个商圈正在打造，哪些项目能承载起城市地标的意义，我们也在极力寻找，于是启动《商国志》大型报道，来挖掘和确定商圈的地标性建筑。