由于企业租赁预算缩紧且对经济信心减弱，北京写字楼租户正在从CBD、中关村等地的传统甲级写字楼中搬出，其中以制造、电子、媒体、高科技和消费品行业迁出的企业为甚。这成为2008年金融危机以来比较大的规模的一次租户的集体撤出。

　　 截至第二季度末，北京甲级写字楼净吸纳量为负12630平方米。而和这一趋势相一致的是，甲级写字楼市场空置率截至季末环比上升至4.3%，整体空置率出现了小幅上升。

　　 高力国际北京分公司办公楼服务部董事周晓骏骅对记者表示，这一轮的企业迁出基本是由CBD、中关村、望京、燕莎等二、三环商务区向四、五环区域搬迁。

　　 这些企业它主要是考虑到续租的成本和盈利状况的一个比较，导致他们现在开始从北京的中央商务区中关村、望京以及传统的北京二环路三环路之间的甲级高档写字楼，开始搬往租金更便宜、位置距离中市中心更远的一些区域。

　　根据了解，目前搬离的这些企业基本上是2008年到2010年签约的客户，和当时相比目前的租金要比三四年前翻了至少2倍以上，一位在国贸三期办公的商务人士表示，2009年公司刚刚搬来的时候，租金是300块钱每平米每个月，而到了去年这个租金已经上涨到了一千块钱每平米每月。

　　 无疑，此次租户的撤离带来了北京写字楼整体租金水平下降。其中北京CBD区域内的平均租金价格达到了季度内的跌幅的最大值，环比下降了2.6%，每个月每平米的租金是下降了362块钱。而中关村、望京、燕莎、东二环和东长安街的平均租金也分别下跌至253.1元、252.8元、290.2元、252.8元和261.3元。内人士分析认为，北京写字楼市场在第二季度并没有新增的供应量，这个租金仍然下滑的主要还是受到企业整体需求疲软所导致的。

　　 高力国际研究部中国区董事谢靖宇则表示，写字楼市场在第二季度内并无新增供应，但租金仍然下滑主要是受整体需求疲软所累。第二季度内，重要租赁成交只有7起，问询和租赁成交量在经济放缓和企业扩张计划变更的背景下有所下降。

　　 然而，相对于需求疲软，写字楼市场的投资却十分活跃。

　　 北京市统计局数据显示，2013年1月至5月期间，写字楼销售面积增速高于全部其他房地产物业，同比增幅为140%，至1149000平方米。而此前，有着“大CBD”概念的通州区域写字楼市场也比较紧俏。

　　 记者在走访过程中发现，通州区域写字楼数量不多，北苑至九棵树是通州区政府所在的商务区中心，但目前可供应的写字楼却仅有北京ONE国际广场、京杭府、金成府等寥寥几个项目。

　　 但紧张的供应数量让通州区域的写字楼销售十分顺利，上述三个项目的写字楼部分基本都已经售罄，新的供应项目则需要企业或投资客等待即将入市的万达广场。

　　 北京通州区投资促进局副局长吴涛在日前举办的“大CBD区域价值与趋势高峰论坛”则表明了以通州万达广场所在的通州运河商务区为核心的“一核五区”发展计划。由于万达广场建筑体量达到60万平方米，超出CBD万达广场和石景山万达广场，届时写字楼的紧张供应状态可以得到一定程度的缓解。

　　 不过周晓骏骅却对目前投资写字楼市场的情况保持冷静。他认为，通州区域的写字楼虽然销售情况较好，但其中不乏投资客的身影，企业、公司的真实进驻情况有待观察。

　　 此外，瀚亚资本资深理财顾问李亮告诉记者，投资写字楼与投资金融理财产品不同，净收益率要剔除折旧率、贷款利息、所得税等多项费用，某些项目所宣传的3到5年价值涨3倍是不可信的，除去上述这些费用，投资回报率在6%左右就很不错了。

　　 一位不愿具名的行业内人士则表示，投资写字楼等商业物业最具威胁的是遭遇井喷式供应。他表示，北京今年第二季度经济需求不足，复苏面临挑战，在这样的市场情况下，投资写字楼的需求将大大降低。

　　这是去年8月某媒体的报道，题目是“北京CBD写字楼调查在全世界租金涨幅第一”，文章称，因特尔走了，惠普也准备搬离了，随着CBD房租的不断上涨，一些老牌的跨国企业有点吃不消。但不要认为CBD就会出现空心化，相反这里的写字楼会越租越贵而且出租率高得离奇，一些股权投资基金、银行都接连入住CBD，让CBD是一房难求。

　　再来看今年的报道，在两年快速增长之后，由于市场需求法理，租金进一步增长的动力不足，预计未来五年平均每年租金增幅5%。对比3月份的8.5%预期要低，同时也是对比前几年高速增长明显放缓。但对明年，北京全市写字楼空置率预测不到2%。

　　这两条消息一比较，我们发现增幅下调了4成而不是说资金下调了，租金还在涨，只是涨得慢了点。有媒体进一步报道称，核心区甲级写字楼的租金增幅在2013年是3%，到2014年明年的时候这个增幅可能会上升到5%。那么第二个共通点就是虽然贵但是空置率的确不高，以CBD为例，虽然这里有北京最拥挤的地铁站，也有北京最难打车的地方，中午吃饭的地少的可怜，但是还是有很多新贵想挤破头的进入这块叫CBD的地方。

　　一位国贸附近的中介一语道破其中的奥秘，他说周围都是大型企业，大的行业，如果您的公司搬到这儿的话，别人自然会对你的公司高看一眼，让人不惊想起了电影《大腕》里面的台词“不求最好，但求最贵”。

　　其实在国外顶级写字楼一般也都是被咨询或者金融等高利润的公司占据，而一些科技类的公司、制造类的公司则倾向在空旷地区建立一个独栋的办公楼。比如说惠普去了九仙桥，诺基亚去了亦庄，摩托罗拉搬到了望京，这些公司无一例外都选择了独栋办公楼。

　　综上可以看出，租户各有所好而且各取所需，所以大可不必担心CBD的写字楼都空置了，也不用担心写字楼的房租都涨疯了，无形的手正在进行适时调控。