“古都金陵看老城，现代化新城看河西”，河西CBD历经11年发展，已成为南京的新焦点，巨大的经济效益为南京写字楼市场和商业地产带来新机遇，河西CBD将迎来又一个黄金发展期。8月28日，由南京日报和南报网主办的“创富南京——河西CBD写字楼价值论坛”在河西永隆家居圣马可广场举行，政府主管部门代表、业内专家及开发商代表参加论坛，共同热议写字楼市场区域内部差异化竞争以及河西CBD未来十年的走向，河西二期CBD发展也将迎来新一轮的提档升级，总部经济群受到专家关注和看好。

    河西写字楼均价达25129元/平方米

    在此次论坛上，克尔瑞南京机构副总经理周颖做了一份《河西未来写字楼供需研究》报告。她认为，河西新城是南京承载人口、商贸、商业和文体功能的城市副中心，是南京现代化新城形象具体的体现，河西新城建设高起点、高标准，目前北部已经成熟，中部重点打造，南部开始的规划建设为商务和高端居住区域。根据整体开发节奏，在未来5年内，办公类物业供应量由中部向南部转移。从发展趋势来看，CBD二期总部大厦是主流，因而与一期相比，无论是规模还是档次，都形成了提档升级，高端化趋势明显。

    周颖介绍，2007年至2013年8月，河西写字楼共上市84.5万平方米，成交64.1万平方米；总体供求处于供大于求的状态。从价格来看该区域写字楼从2007年后价格一直处于稳步上升的阶段，2013年1—8月，随着CBD二期及三期高端写字楼的供应增速，目前均价已至25129元/平方米。随着河西板块CBD二期项目逐步完工与推向市场，三期项目的逐步规划与落实，在未来5年内，供大于求的状况将持续。从供需量价来看，随着供应量的剧增和档次的提升，价格将不断攀升；但成交量短期内受供应、价格的双重压力以及产业导入的长效性等多重因素影响，难以有效放大。

    从租售方式来看，河西CBD一期多采取出售或者租售并举的经营模式，目前纯租赁项目仅新地中心一个项目；从租金情况来看，一期办公物业目前主要租金基本在3.0—3.5元/平方米/天，较之前的2.5—3.0元/平方米/天有了上涨趋势，而新地中心也由早前的3.0元/平方米/天上涨到目前的4.5元/平方米/天，中高区租金甚至已到5.0—6.5元/平方米/天的报价，与新街口、鼓楼市中心地段的高端写字楼租金不相上下。从销售情况看，一期CBD已上市办公物业基本已去化完毕，已投入使用的16栋物业出租情况均良好。

    周颖认为，河西CBD办公市场发展稳健，认可度不断提高，企业入驻率突破瓶颈，迅速上升。二期办公整体档次提高，且随着各大企业总部大厦的入驻和金融城的建设与运行，在规模与档次上将全面赶上新街口等成熟CBD。从目前出让土地的情况来看，河西新城南部地区招商已全面启动，重点围绕CBD三期、扬子江商务科技产业带、滨河科技产业带展开招商。6幅地块，共约1400多亩，总出让面积约90万平方米，以平均4.5容积率、平均40%左右办公比例计算，总办公体量约160万平方米。

    另外，她还认为，河西CBD一期已经基本完善成熟，城市副中心的地位逐步形成之中。作为总部经济和产业核心引擎的二三期商务中心的形成将迎来前所未有的发展契机。从规划地位上看，河西CBD，定位“长三角北翼区域金融中心”，高起点规划、高科技智慧城的打造，为其向西、向北辐射的半径不断扩大奠定了基础。从规划和功能布局上来看，CBD、青奥轴线、海峡城汇点成线、成面，相互交织、贯通，易形成聚合效应和规模效应 。(克尔瑞南京机构副总经理周颖)