商业地产未来路在何方。

    如今电子商务对零售业以及背后商业地产的打击毋庸置疑，有些商铺为了留住商家，甚至打出了几年不增租金的招牌，但在大势所趋下，这些小动作犹如隔靴搔痒，收效甚微，兵临城下，商业地产如何突围？

    商业地产是否已经产生泡沫？

    商业地产一改原来的商家死活让市场选择的态度，朝南坐的优势不再。在今天供大于求的背景下，开发商对于“翻仓”表示无奈。

    各种商业地产的非利好消息比比皆是，违规操作、拖欠业主租金有之，调整业态、重新规划入住商家有之，减免租金更有之。原先处在人流量相当大的热门地铁商铺，惊现不少空置，一位管理人士也曾向笔者无奈地透露，“对外宣称整顿业态，但其实是许多商户纷纷退租，生意确实不好”，今年续签的租户已经延续三年前的租金，也算是留住一些原有优秀商户的措施。

    “行业不景气，零售商对未来的不确定性，导致其开店速度放缓，扩张趋于保守。这一局面进一步加剧了商铺空置率。”中国商业地产联盟秘书长王永平表示。一位做服装多年的商户，正以极低的价格大抛售，宣称自己已做了十几年的服装，这两年没法做了，打算把库存都抛完后，或转向餐饮业或再做打算。

    一方面，购物中心不断入市，总量过剩，一些新诞生的购物中心招商成难题，而另一方面，核心商圈的商业物业却供不应求，租金高居不下，甚至如星巴克这样的优秀连锁企业都难以承受。

    在供需矛盾的背后，凸显出我国商业地产的结构性失衡。多的地方过多，真正缺的很缺。当然，也确实出现一个城市有四五十个购物中心的问题。但是商业地产并不是真正意义上的过剩和泡沫。

    地产商纷纷加速调整布局

    据业内消息，两大商业地产万达与银泰日前都对自己的商业地产的业态做了相应调整。

    万达集团董事长王健林近日在公司上半年工作会议上讲话表示，明年开设的万达广场将全面取消服饰业态，力争不招零售业态，并且要在2015年前把已经开业的72个广场二楼业态调整完毕。一方面是全国百货行业均陷入困境，另一方面则是万达百货内部调整。因此，减少零售业态占比，减少与万达百货的业态重合等都是重点项目。

    部分商界人士认为，百货零售陷入低迷、招商难度大是现实，但说“去服饰化”有点言过其实了。从专业角度来讲，万达的调整应该是出于优化结构的考虑，眼下，餐饮、娱乐业态日益成为购物中心吸引客流的制胜利器。

    当万达集团正在加速调整布局的同时，银泰百货董事局主席兼总裁、实际控制人沈国军“牵手”马云，启动“菜鸟网络”项目的消息已漫天飞舞。

    工商资料显示，作为菜鸟网络的第二大股东，北京国俊投资有限公司投入32亿元，占注册资本的32%，仅次于第一大股东天猫所持的43%股权。而国俊投资正是“银泰系”掌门人沈国军100%控股的主要资本运作平台。

    据相关人士透露，沈国军和马云是私下关系甚密的多年好友，马云对传统零售百货业的不看好，也深深影响着沈国军对旗下银泰百货前景的判断，此次联手马云组建大物流网，也是借电商物流的发展趋势，从布局电商到圈地发展，从轻资产的百货租赁模式向重资产的商业地产转型。

    未来体验类业态占比将提升

    以美国为例，成熟的购物中心的业态比例是3:4:3，30％的餐饮娱乐业态，40％的服装业态，30％的生活配套业态。而目前中国的购物中心，其实是在不断发展中。

    就像王健林和马云打的赌一样，电商再厉害，很多东西是网购无法替代的，比如美食、SPA、电子设备体验等这些业务。

    在未来，更多来商场的人不只是为了购物，更有可能是休闲、娱乐或观光，例如上海的K11和北京的芳草地，这些主题比较鲜明的购物中心，虽然现在并非主流的商业形态，但已经引起了业内同行以及广大消费者的极大关注。未来的百货有可能会往几个方向发展：一个是树立更为鲜明的特色百货形象;另一个是往类购物中心方向发展，加大消费群体的体验感。细致的服务，周全的体验，创新的业态，才是商业地产新出路。