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聂梅生:商业地产已现泡沫 房产税过程漫长

  • 杭州写字楼网
  • 2013/12/25 14:01:59
导读:   全联房地产商会创会会长聂梅生在谈及马云和王健林的赌局时说,马云已经解决了资金链的问题,王健林要想胜出,商业地产要想规避风险,必须重新考虑融资和资金链的组成。   聂梅生认为,商业地产的泡沫和地方

    全联房地产商会创会会长聂梅生在谈及马云和王健林的赌局时说,马云已经解决了资金链的问题,王健林要想胜出,商业地产要想规避风险,必须重新考虑融资和资金链的组成。

    聂梅生认为,商业地产的泡沫和地方政府有很大关系。“中国没有经济周期,只有政府有形的手形成的调控周期。房地产的拐点不由市场规律形成,而由政策、由文件形成的。这是有形的手干的。”

    她继续解释,我国的商业地产尤其是城市综合体,已出现明显的泡沫迹象。在美国,布局商业地产有非常严格的规定,如多少人配建一个商业中心。而在中国很多商业地产空置得非常厉害,有的城市的商业地产泡沫已经开始破裂了。

    为什么中国房地产会出现这样的情形?她认为,第一是货币政策,如前段时间的货币发行宽松政策,第二是土地政策。在过去的10年当中,地根、银根推进房价的上涨。

    聂梅生说:“在2008年政府救市以后,上证指数一直低迷,只有2000多点,钱全跑到房地产行业。住宅业调控后的最近5年,即从2008年到2013年,突然很多开发商转型,转到商业地产方向。这和地方政府有很大关系。地方政府真的需要这么大的CBD吗?真的需要写字楼全空在那里吗?需要这么多会展中心吗?我怀疑这件事情。当资金大量地聚集到房地产业的时候,就会出现很多问题。”

    聂梅生提出,政府应该积极稳妥从广度和深度上推进市场化改革,在资源配置中使市场起决定作用和政府发挥一定作用。

    她认为,在金融方面,要鼓励创新,丰富金融市场层次和产品。对商业地产来说,IPO、PE、基金的发展是至关重要的。商业地产和住宅不一样,住宅卖给了单个的人,而商业是一个项目面对很多单位、很多个人,一旦出现问题,商业地产风险比住宅大得多。住宅风险分散在每家每户,如美国次贷破裂,也是每家每户来承担这个风险,而商业地产就是整栋楼承担风险。商业地产商需要重新考虑一下融资和资金链的组成。

    在马云和王健林的赌局当中,金融因素是决定性因素。马云现在基本上解决了这个问题,如果不认为淘宝和支付宝是违法的,那就是非常新的金融品种,他占领了先机。而商业地产还得通过传统融资形式来辛辛苦苦做资金链,怎么可能跟马云的新生金融产品竞争?金融创新对商业地产非常重要,必须有新的融资渠道和退出渠道,如果和原来一样,商业地产退不出去。商业地产要双向开放,走出国门,实现国际化。

    聂梅生还表示,房地产税不征,土地财政退不出去。但房地产税的立法将会是比较漫长的过程。

关键词:商业地产,商业地产泡沫,聂梅生
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