成都：供过于求，优选“蓝筹”

　　成都是国家“西部大开发”战略的主要受益城市之一，同时也迎来了良好的发展机遇。

　　成都享有良好的投资环境，包括较为完善的基础设施及丰富的人力资源，因此众多跨国公司和国内大型企业在首次进入西部市场时往往都会选择成都作为区域总部。受此影响，成都写字楼市场在过去十年中蓬勃发展，市场需求堪比一线城市。

　　过去三年，成都写字楼市场年均净吸纳量已超过44万平方米，远远高于二线城市同期年均17万平方米的净吸纳量。旺盛需求的背后是强劲的经济增长，尤其是第三产业的快速发展。截至2012年底，成都已经吸引了近半数的世界500强企业。

　　尽管写字楼需求大幅增加，但新增供应的增速却远远超过需求的增长。在过去三年，成都写字楼年均新增供应近90万平方米，直接推高了市场平均空置率，使得截至2013年第三季度成都写字楼市场平均空置率已超过40%。与此同时，自2013年第一季度开始，成都写字楼平均租金已开始下滑。这种情况在新兴商务区尤为突出，因为新兴区域内商业环境尚未成熟，基础设施亟待完善，使得区内写字楼项目面临更为严峻的挑战。

　　随着中国经济增长的重心继续自沿海向内陆地区转移，成都的战略地位正在日益增强。预计随着越来越多的公司进入西部市场，成都写字楼的市场需求亦将保持增长态势。但未来2至3年的新增供应仍然非常充裕，且大部分来自天府新区。充沛的供应一方面使投资者能有更多的投资选择，但是供过于求的局面无疑使租金增长继续受压，比如天府新区。

　　我们对成熟核心商圈内的优质写字楼物业持乐观态度，相信这些资产可以给投资者带来较好的投资回报，并建议投资者在核心商圈中寻找投资对象。正如我们在《中国办公楼实情调查》中提到，“蓝筹”写字楼（处于城市核心区域、按高规格建造、并由资深开发商开发管理并只用于租赁的超优写字楼）的表现会优于市场整体水平。如图所示，成都“蓝筹”写字楼在2010—2012年期间的累计收入增长为70%，远超过整体市场24%的平均增长水平。

　　中央政府对西部城市的主要政策优惠

　　资金支持：提高中央财政性建设资金用于西部地区的比例。对国家新安排的西部地区重大基础设施建设项目，其投资主要由中央财政性建设资金、其他专项建设资金、银行贷款和利用外资解决，不留资金缺口。

　　税收优惠：实行税收优惠政策。对设在西部地区的国家鼓励类产业的内资企业和外商投资企业，在2001至2010年，减按15%的税率征收企业所得税(东部及其他地区企业所得税为25%)。

　　外商投资：扩大对外对内开放的政策，改善投资环境的政策。对外商投资西部地区商业项目，经营年限可放宽至40年(东部及其他地区为30年)；对外商投资西部对外贸易公司项目，注册资本可放宽至3000万元(东部及其他地区为5000万元)。

　　重庆：写字楼市场还在发展早期，别期望过高

　　重庆是中国西部最重要的门户城市。随着西部的崛起，其在全国甚至更广的范围内备受关注。重庆在1997年之前一直在四川省的管辖之下，1997年才成为全国第四个直辖市，并开始对城市自身的经济发展有了更多的自主权。尽管如此，在包括基础设施、人才资源和第三产业在内的很多方面，重庆的发展都不及刚刚提到的另一西部重要城市成都。

　　首先，成都和重庆在城市基础设施建设与区域交通可达性方面存在明显差距。自2012年来，成都作为全国第五大铁路枢纽的地位不断强化，同时也从全国空港第四迈向全国第四大国际航空枢纽。相比而言，重庆基础设施的大规模投资建设起步较晚。虽然在直辖后的十多年间重庆在城市轨道交通和内河航运建设上取得显著成就，然而复杂多山的城市地形无疑在一定程度上制约了重庆的基础设施建设、城市开发以及CBD建设。

　　其次，在人才资源方面成都、重庆两城市也存在明显差异。据2010年全国人口普查显示，成都市拥有大专及以上学历人口占常住人口比例高达17%，而重庆却仅有9%。此外，两市在高等教育质量上也存在一定差距，这一点在两市高校质量的对比中就可见一斑。在中国，为当地发展提供重要人力资源的著名高校通常都位于省会城市，成都作为四川省的省会城市拥有4所全国“211工程”大学，而重庆仅有2所大学入围“211工程”。

　　从投资的角度来讲，重庆写字楼市场的另一挑战来自于卖家对价格过高的期望。截至2013年第三季度，成都及重庆两地的写字楼市场平均租金约为95元每月每平方米。然而，重庆散售写字楼的平均价格约为2万元每平方米，相比之下，成都的散售写字楼平均价格约为1.4万元每平方米。据此推算，重庆散售写字楼的投资净回报率仅为4.6%左右。由于散售写字楼仍是重庆写字楼市场主要的业权形态，所以整栋交易的卖家通常会以此等回报率作为价格基准。我们相信对于大部分机构投资者来说，4.6%的净回报率对于二线城市的资产投资相对偏低，除非卖家可以提供某种形式的收益回报保障。

　　当前，重庆写字楼市场与成都相比仍处于更为早期的发展阶段。依据重庆作为中国传统工业基地的优势以及近期内政府招商引资的政策优惠，可以预见重庆在未来一段时间内仍将依赖制造业作为其经济发展的主要动力。

　　新增供应巨量

　　天津16.8%空置率课题难解

　　世纪之交，天津被外界奉为中国在继八十年代的深圳和九十年代的上海浦东之后的又一经济奇迹，并曾一度被定位为中国北方的金融中心。2005年滨海新区的成立吸引了大量国内外投资者的关注。在这样的大背景下，天津写字楼市场发展迅速，尤其对于滨海新区最主要的两个商务区—于家堡商务区和响螺湾商务区。据世邦魏理仕数据显示，假设所有项目均能按时交付，天津在未来三年(2014—2016年)将有超过560万平方米的写字楼入市，其中来自上述两个新兴商圈的写字楼面积将高达290万平方米。但是，鉴于天津目前高达16.8%的空置率，以及自2009年来平均每年8万平方米的写字楼净吸纳量，如何消化如此庞大的未来新增供应将是一个不易解答的难题。

　　尽管位列中国四大直辖市，但天津的经济发展直到近几年才逐步赶上其他沿海城市。得益于中央政府的政策扶持以及滨海新区的建立，自2006年以来天津经济一直保持着两位数的高速增长，地区生产总值也于2011年突破万亿大关。但天津强劲的经济增长却没能转化为写字楼市场的旺盛需求。因为天津经济增长的动力主要来自于包括电子、汽车、石油和能源在内的制造业，而非对办公楼有着更直接影响的第三产业。

　　在MarketScore分析覆盖的15个城市中，天津写字楼净吸纳量非常有限。天津与北京仅相隔100多公里，高铁的贯通又使得天津到北京的时间缩短至半小时，这样的地理位置无疑制约了天津写字楼市场的发展。因为考虑到北京在政治、经济、人才及其他配套资源方面的优势，我们相信大部分企业仍将继续选择北京作为其在北方甚至全国的总部基地。

　　按照最近几年的发展趋势，天津将更有可能成为北方区域的制造中心，而非金融中心。由此推断，天津写字楼市场需求在未来几年内难有喷井式增长以消化大量的新增供应。由于缺乏有效的新增需求，天津过去四年的大部分在建写字楼项目均推迟交付，整体延误比例高达80%。展望未来，鉴于天津写字楼市场需求将很难有重大改观，预计在建写字楼项目仍有可能继续延迟交付。