近日，记者翻查广州各家写字楼中介机构发布的一季度市场报告中看到，从体育中心写字楼商圈和越秀、荔湾老城区搬迁至珠江新城的写字楼租户数量有所增加，当中不乏多家知名外资企业，世界500强企业的身影也潜藏其中。

　　而值得关注的是，这类搬迁写字楼的租户中，除了有因为业务规模扩大急需租赁更大面积写字楼办公的企业，还有部分是同面积搬迁的企业租户。对于这部分同等面积换租的写字楼租户而言，他们既没有企业扩张带来的办公场地升级需求，又没有调整写字楼租赁成本的冲动，那又是什么样的原因促使其耗时费力地换租新写字楼呢？

　　世邦魏理仕广州办公楼服务部董事黎青山在接受记者采访时表示，以不扩大办公规模为前提的企业租户，促使其更换办公物业的主要原因是：其所在写字楼已出现软硬件设施老化的问题，譬如体育中心商圈、环市路商圈的写字楼，其楼龄普遍在10年以上，部分楼龄甚至高达15年。

　　老商圈写字楼软硬件落后
　　遭写字楼租客“喜新厌旧”

　　与新落成的写字楼相比，旧商圈的写字楼在硬件上存在空间使用率较低的弊端，加之早期设计的写字楼，多有电梯配比不足或电梯老化、维修状况多等情况，空调系统也较落后，在办公环境上已无法满足客户日益提高的需求。因此，即便不考虑租金成本，不少知名企业出于对办公环境的要求，都更倾向搬去设备更新、建筑更时尚、室内空间使用率更高的新写字楼物业。

　　而珠江新城新落成的多个写字楼项目，外观时尚大气，内里紧凑实用，再配上各种“高大上”的软硬件设施，如环保节能建材对企业办公能耗的降低，新风系统为写字楼租户提供更舒适的办公环境，从出入门禁到电梯全程IC卡把关用以提升租户私密性等，从外到内都能照顾到知名企业对办公场地“面子”和“里子”的双重要求。

　　珠江新城写字楼“抛绣球”
　　优惠让利招徕世界500强

　　那么，企业从老商圈旧写字楼搬去珠江新城的新写字楼物业，是否意味着企业花在办公场地的租金成本也要顺势上涨呢？

　　据多位业内人士介绍，珠江新城新落成的写字楼在预租期阶段，为了吸引世界500强企业入驻，往往会给这类知名企业开出非常诱惑的低租金。

　　“有些名气非常大的企业在挑选进驻新办公场地时，一些新写字楼甚至是求着他们过去，租金会比他们现在租的写字楼还要便宜。”中原地产写字楼部总监刘伟伦指出。以世界500强企业宝洁为例，它从天河北的中泰国际广场，搬去珠江新城高德置地广场，不但享受到办公场地的软硬件设施新旧升级，它所花费的租金成本也未有明显上调。

　　“为了平衡整体租金收入，此类新写字楼的对外招租价格不会有明显波动，但他们会针对心仪的知名企业，通过延长免租期降低其写字楼租赁的实际开销。”刘伟伦表示，这种做法在全行业里不算秘密，几乎所有写字楼都会在前期招租时，为求大牌租户入场而推出此优惠。因为只要有知名企业坐镇，写字楼的后续招租工作就能顺利开展，待到出租率达到90%时，就是写字楼“吊高来租”的时候。而他们给知名企业租户的优惠让利，也会从一些中小型或知名度稍低的企业租户赚回来。

　　将大面积单位间隔成小单位
　　中信广场租金收益不减反增

　　眼看优质企业租户都被新商圈所吸引，老商圈的写字楼租金是否已出现下滑的迹象？满堂红富力盈信分店店长吴言表示，从目前监测到的市场数据来看，尽管从老商圈迁至珠江新城的写字楼租户有所增多，但老商圈的写字楼租金未见下滑。

　　多位房地产中介人士表示，虽然珠江新城的写字楼物业很“高大上”，但若论周边商业配套，尤其是餐饮配套方面，还是有不少企业租户更青睐老商圈。以中信广场为例，虽然有部分知名企业转租出走，但由于此类知名企业早前租用的写字楼物业面积较大，单位租金反而不高。眼下，该写字楼因应租赁行情，将大面积单位间隔成小单位放租，所获租金收益不减反增。

　　商业季报
　　珠江新城优质写字楼叫价能力增强

　　近日，商业地产服务公司世邦魏理仕发布了第一季度广州房地产市场回顾。写字楼市场方面，珠江新城持续吸引其他商务区租户迁入，珠江新城及天河北优质写字楼业主叫价能力增强。

　　本季租赁活动主要为同等面积的搬迁。珠江新城因其商务氛围日益成熟及充足供应继续吸引其他成熟商务区尤其是越秀区的企业迁入。例如中油碧辟从越秀区迁入广州银行大厦；法国兴业银行和恒生银行从天河体育中心商圈分别迁至广州国际金融中心和建涛广场，后者还在其写字楼裙楼设立营业网点；美国银行由荔湾区部分搬迁并扩租至广州国际金融中心。

　　仲量联行华南区研究部高级经理曾丽表示，一方面，由于拥有扩租及新设立办公室需求的租户普遍青睐天河区及珠江新城的优质写字楼，业主信心增强以及进驻率的改善使部分优质写字楼租金持续上升；另一方面，由于面临租户流失，部分旧写字楼业主及时对租金进行了调整。未来，珠江新城区内竞争将逐渐激烈，越来越多新项目逐渐加入提前预租行列，将压抑整体租金增幅过快，而部分位于天河北及越秀区的旧写字楼业主或会采取更灵活的租金立场吸引租户。

　　广州优质零售物业市场一季度未录得新增供应。餐饮类租户继续成为租赁需求的主要来源：正佳广场负一层的超市面积改为包括翠华餐厅等在内的餐饮品牌；五月花广场四层由原服饰品牌调整为餐饮；绿茶在乐峰广场开出1700平方米新店。国际品牌在本季亦持续进驻广州。不过，本季还录得品牌收缩案例：某香港纤体品牌在广州五家门店中有四家位于购物中心，均于本季停止营业。

　　未来六个月，珠江新城的高德置地广场余下部分面积开业，面积接近13万平方米。由于需求面并无显著变化，部分空置率较高的新入市购物中心或将继续下调租金以迅速改善空置率。