跟着规划买房，这是不少人投资房产的重要经验。近日，杭州城市总体规划修改草案进行公示，引发了社会各界广泛关注。城市规划调整，必然会导致城市格局发生变化，从而对楼市生态产生巨大影响。杭州新的城市规划有哪些变化？它对楼市究竟又有着什么样的影响？

　　根据杭州最新城市规划（草案），杭州将新增三大城市副中心，分别是城北、未来科技城、大江东。

　　事实上这三大板块是近年杭州楼市中的“潜力股”，一旦最终被确定为杭州城市“副中心”，今后几年中将会得到更多的市政投入，这有助于环境的整体改善以及居住价值的提升。对投资者而言，这就是机会。

    城北：价值“长牛”趋势不改

　　无论是现有的配套规划还是未来发展潜力，城北都是一个亮点突出的板块。城北的居住环境最近几年中改变非常快，而且价格相对处于低位，从长期来看仍处于价值爆发期。

　　从地理上看，城北距市中心的直线距离并不远，多条交通大动脉连接，相比滨江交通优势较为明显。而这样的地理交通优势，对一些首次置业的购房者吸引力非常大。置业城北，完全可以通过公共交通解决上下班日常出行的需求。

　　最近几年城北的商业配套，也是快速落地。总建筑体量高达36万平方米的杭州万达广场，涵盖万达百货、万达IMAX国际影院、大玩家超乐场、大歌星KTV等，开业之后将会满足城北居民购物、娱乐、餐饮等方面的需求，极大提升生活居住性能。万达广场将于今年年底正式开业，辐射城北众多楼盘，预计日客流量达到5万人次。在万达广场的拉动之下，2013年周边多个楼盘价格大涨，形成了显著的“万达效应”。

　　城北落后的教育配套，也在最近几年得到了改观。以卖鱼桥小学城北分校为代表的一批新建学校，将会弥补成本教育的不足。虽然教育资源与市中心相比不可同日而语，但是相比其他一些远郊板块，还是有一定的优势。

　　此外，经过重新规划之后的城北产业比较健康，这就为其长期发展提供持续动力。城北的产业拥有三张“王牌”：汽车工业、广告产业园、康桥科技产业。仅以上三大产业，就会给城北带来10万左右的人口。而且，杭钢搬迁已经确定，完成搬迁之后将会对整个城北的城市面貌发生巨大变化。

　　由于历史的原因，城北与市中心的房价差距甚大。尽管2013年经历过一番大涨行情，万达广场周边楼盘均价也一度达到20000元/平方米，但随着年初德信北海公园率先降价，房价已回落3000元/平方米左右。城北房价的调整，应该说是短期内库存过大的必然结果，并不意味着板块价值的回跌。一旦确立“副中心”的地位，城北的牛市行情还将延续一段时间。尤其是勾庄楼盘，万科北宸之光、滨江万家名城等精装楼盘，均价尚不到15000元/平方米，无疑具有较大的想象空间。

    未来科技城：无缝接轨城西

　　未来科技城是杭州众多板块中炙手可热的一个，此次被新增为城市副中心，应当说与其当前的条件以及未来发展潜力，有着直接关系。

　　未来科技城毗邻城西，承接了城西的多重利好。随着城西的扩容，最近几年未来科技城的“溢出效应”明显。在很多人眼中，未来科技城就是下一个城西。当然在一些配套以及城市规划上，未来科技城并不输给城西。

　　未来科技城的生态环境优越，拥有不可多得的湿地、山水等景观资源。湿地作为城市“绿肺”的功能，在最近几年中发挥了越来越大的价值。环保部门的检测数据显示，西溪湿地周边的PM2.5，是杭州市区最低的区域之一。正因为未来科技城拥有这一先天优势，板块吸引力在未来还会进一步增大。

　　目前的未来科技城，规划以及配套的起点都非常高。商业配套方面，目前已开业的西溪印象城，成为未来科技城当前最大的商业综合体，引进了优衣库、无印良品MUJI、ZARA等品牌以及外婆家、代官山等知名品牌；未来科技城内的另一重要商业综合体海港城，预计2015年年底开业，拥有主题Shopping Mall、商务型高星级酒店等业态；此外，今年年初，银泰城宣布将入驻未来科技城。教育配套上，未来科技城的教育资源十分丰富，有杭师大仓前幼儿园、杭师大仓前小学、杭师大仓前中学、以及五常中心小学、未来科技城第一幼儿园、未来科技城第一小学、还有学军中学海创园分校、浙江理工大学科技与艺术学院、杭师大。

　　医疗配套上，未来科技城内正在建设浙大医学中心。交通配套上，未来有地铁5号线。

　　未来科技城拥的产业支撑，足以令其他板块望尘莫及。阿里巴巴淘宝城目前已落户未来科技城，2013年8月正式投入使用，上班员工多达1.2万余人。此外，未来科技城还引入了中国移动4G研究院、奥克斯研究院等高科技企业。杭州未来科技城科技创新园工作小组在2013年所制定的科技型中小微企业创新园建设三年行动计划中，力争2015年在科技城重点开发区域建成科技创新园15个，新增科技型中小微企业1000家。

　　未来科技城的资源优势比较明显，没有特别明显的短板。相比城东交通处于劣势，但是这一劣势被产业优势弥补。众多企业入驻，使得“住在未来科技城、上班在未来科技城”成为了一种可能，这也有助于缓解板块内的交通压力。

    大江东：打造杭州“浦东”

　　相对于其他几个副中心，“大江东”是最为陌生的一个。今年4月，大江东管委会成立，被赋予与萧山区相同管理职能和审批权限。新成立的大江东管委会，下设江东、临江、空港功能区和前进工业园区四大功能区块，以及靖江、南阳、河庄、义蓬、新湾、临江、前进7个街道。

　　相比其他几个副中心，大江东的交通物流优势更为明显。从大江东出发，3个小时车程几乎可以覆盖长三角主要城市。杭州萧山国际机场、杭州湾出海码头是杭州唯一的空港和出海口，交通路网更是四通八达。未来，大江东将依托这一黄金发展轴带，加强与上海、嘉兴、绍兴、宁波等地的功能联系，吸引人流、物流、信息流、资金流，成为辐射上述地区的产业配套和仓储基地。

　　目前大江东范围内已有“6辆轿车、1辆重卡”，包括东风裕隆、吉奥汽车、青年莲花、众泰汽车、长安福特马自达、东风日产柴卡车等汽车生产企业，汽车产业初见雏形。现代物流业也已聚集了联邦快递、申通、顺丰、圆通、UPS药品物流中心等国内外知名企业；先进装备业，有前进股份、杭发发电、友佳精密等；新能源产业，代表企业有舒奇蒙能源、东方电气等；高新技术产业，有中科新松机器人、雷神激光等。

　　根据规划，大江东的城市功能定位是商业、商务、金融。鉴于大江东的众多企业每年将会吸附大量的外来就业人口，这就给当地楼市形成了巨大的消费支撑。大江东的发展目标是要打造成杭州的浦东，这一发展愿景给当地楼市创造了较大的想象空间。目前大江东的房价仍处于相对低点，具有较大的成长性。但对于自住者而言，大江东的居住环境短期内还很难得到彻底提升。